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2011年成都市房地產(chǎn)市場分析

核心結(jié)論：2011年在延續(xù)2010年樓市調(diào)控基調(diào)的基礎上,，還出臺了一系列嚴厲的調(diào)控政策，促使房價回歸理性,，運用經(jīng)濟,、行政等調(diào)控手段，房產(chǎn)市場確實有所降溫,，調(diào)控效果主要表現(xiàn)在2011年下半年,，不管是成交量還是成交價上都開始下行，房地產(chǎn)市場開始放棄幻想,，趨于理性,。從總體調(diào)控政策上看，調(diào)控方向一直沒有轉(zhuǎn)變,，集中在收緊開發(fā)商資金來源,、抑制商品房投資需求和加大普通商品房及保障房的供給，強調(diào)房地產(chǎn)的民生導向,。

后世展望：預計2012年樓市政策調(diào)控仍會持續(xù),，但可能會因宏觀經(jīng)濟走勢而出現(xiàn)地方性局部微調(diào)，對于房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)洗牌現(xiàn)象或重組,，對于剛需購房者,，2012年上半年或是購房好時機。

一,、宏觀經(jīng)濟

成都市2011年1-11月固定資產(chǎn)投資總額4,471.9億元,，同比增長18.3%；規(guī)模以上工業(yè)增加值為1,979.3億元,，同比增加22.1%,；社會消費品零售總額2,575.4億元，同比增長18.2%,；全市儲蓄存款余額5,658億元,，同比增長15.5%；外貿(mào)進出口總額341.1億元,，同比增長52.2%,。從固定投資構(gòu)成來看，基本建設投資2,010.27億元，同比增長19.9%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資1,411.57億元,，同比增長23.7%，占總投資31.57%,。

二、政策分析

明晰房產(chǎn)稅,、限購令及保障房建設為調(diào)控主線,，強調(diào)調(diào)控的民生向?qū)?/strong>

貨幣政策：上半年，分別上調(diào)利率和準備金率三次,、六次,、四季度開始下調(diào)準備金率。

需求管理政策：擴大限購范圍與力度,、鉛強化差別信貸政策,。對于住房商業(yè)性質(zhì)貸款：二套房貸首付由50%進一步提高至60%，房貸款利率維持基準利率的1.1倍,，加強對商業(yè)銀行政策執(zhí)行的監(jiān)督,。對于住房公積金貸款，貸款利率跟隨基準利率上調(diào)三次,。對于限購令：限購城市數(shù)目由19個增加至46個,，部分城市根據(jù)新國八條的要求出臺更加嚴厲的限購細則，

供給管理政策：明確加大保障房提供力度,，從土地出讓看,，加大商品房建設用地實際供應量，保障房及中小套型普通住房用地不低于供應總量的70%,，推廣中低價房建設,，“限房價、競低價”供地模式以及促進土地開發(fā)進度,，打擊囤地,，限制土地使用權轉(zhuǎn)讓。同時1000萬套保障房開工不打折,、鼓勵商品房配套公租房,、保障房建設資金開設債券融資渠道。

三,、成都市土地市場分析

（一）土地市場供求狀況

2011年,，成都市主城區(qū)和郊縣總供應土地894宗，流拍61宗,，占總供應宗數(shù)的6.82%,，流拍率創(chuàng)下今年新高。全年交易面積40,375,066.76平方米，約60562.35畝,。從供應區(qū)域上看,，主城區(qū)（包括高新區(qū)）供應174宗地，成交面積僅占全市成交總量的35.02%,，郊縣土地市場在“限購政策”推波助瀾下大力放量,，成交宗數(shù)占總成交宗數(shù)的79.11%，成為2011年成都市土地市場贏家,。

（二）成交用地區(qū)域分析

郊縣土地市場供需兩旺

2011年,，成都市主城區(qū)外的郊縣土地市場供應土地505宗，成交面積占總成交量的69.8%,。其中,，住宅用地成交占總成交量的69.4%，因為除城北,、城東外,，目前三環(huán)內(nèi)存量土地較為有限，且動遷成本較高,，土地市場外擴趨勢明顯,；另一方面，受“限購政策”影響,，成都樓市主戰(zhàn)場正逐步過渡到三環(huán)外,。

在各區(qū)縣供應中，新都區(qū)表現(xiàn)突出,，成為2011年土地市場一枝獨秀,。2011年新都區(qū)供應土地102宗，3,061,,575.42平方米,，合計約4592.34畝,，成交率占郊縣16.82%。在整個郊縣土地市場中,，新都區(qū)的供應量居榜首的原因在于其大型地塊較多,，包括保利集團和富森美等，競得地塊面積在260畝以上,。

在郊縣土地成交量排名中,，郫縣緊隨新都，以73宗地的強勢供應使成交量占郊縣總成交量的9.23%,。而最供需最冷清的當屬崇州,，全年推出9宗地，流拍2宗,。

（三）成交價格分析

1,、來回震蕩,，總體合理

受調(diào)控影響，成都市2011年土地價格較2010年有所下降,，底價成交居多,，但由于主城區(qū)土地價格較為堅挺，下跌幅度有限,；據(jù)相關數(shù)據(jù)可知,，2011年成都市主城區(qū)住宅類用地成交均價為686萬元/畝，較2010年的911萬元/畝下降24.7%,，住宅樓面地價為2875元/平米,，同比3578元/平米下降19.6%。

（四）2011年成都市主城區(qū)土地市場七宗“最”

成交總價最高：12月13日,，北京信遠地產(chǎn)競得建設北路的電子科大舊校區(qū)地塊，其成交總價為19億元,。

成交單價最貴：6月24日,，金地凱帝以每畝1920萬拿下成華區(qū)上林路片區(qū)的1宗商業(yè)地塊。

成交單價最低：7月12日,，伊夏集團以每畝60萬的價格競得金牛區(qū)天回鎮(zhèn)的2宗用于國際商貿(mào)城的用地,。

樓面均價最高：11月04日，成都深長城拿下攀成鋼3號地塊,，其樓面地價高達5740元/平方,。

樓面均價最低：7月12日，伊夏集團拿下天回鎮(zhèn)的2宗金融及市場用地,，樓面地價為300元/平方米,。

溢價率最高：11月21日，四川集美實業(yè)公司以233%的溢價率拿下高新區(qū)大源商業(yè)核心C4地塊,。

凈用地面積最大：12月13日,，位于青羊區(qū)西繞城外的，254.76畝的公共設施用地,，被成都青羊區(qū)城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司所競得,。

購地最多開發(fā)商：12月13日，成都青羊城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司連連拿下3宗位于青羊區(qū)西繞城外的公共設施用地,，成為年度購地最多開發(fā)商,。

四、 成都市房地產(chǎn)市場分析

（一）新增商品房市場分析

1,、2011年成都主城區(qū)商品房試探性供應

2011年主城區(qū)共發(fā)放544張商品房預售許可證,，面積共計1,266.01萬平方米。從新增商品房預售的走勢看,，2011年整體呈試探性供應,，主要原因受嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，年初出臺的一系列調(diào)控政策出售開發(fā)商上半年收緊供應。

從供應的區(qū)域劃分上看,，高新區(qū)新增供應量持續(xù)領先,，供應面積占整個主城區(qū)供應面積的35%。其次是金牛,、武侯,、成華，分別新增預售面積占比為16%,、15%,、14%。供應量最小的是錦江區(qū),，2011年僅新增預售面積109.71萬平方米,，占整個主城區(qū)供應面積的8%。

（二）住宅類房地產(chǎn)市場狀況分析

1,、2011年成都主城區(qū)商品住宅分析

從成都市主城區(qū)商品住宅的成交趨勢上看,，2011年共成交商品住宅68,543套，共計652.14萬平方米,，同比2010年商品住宅成交面積減少了20.22%,，而成交套數(shù)上同比減少了17,685套，減少20.51%,。

從商品房住宅和非住宅的成交量看,，2011年，商品房總成交面積984.63萬平方米,，商品房住宅成交面積共652.14萬平方米,，商品非住宅成交面積共333.28萬平方米，住宅占商品房成交面積的66%,。非住宅占商品房成交面積的34%,。同比2010年，非住宅商品房成交面積有所增長,，分析其原因,，主要是受國家對于住宅房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，投資房地產(chǎn)的投資商們紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)和辦公等非住宅性房地產(chǎn),。

3,、2011年成都主城區(qū)二手房市場分析

2011年，成都市主城區(qū)的二手房市場也受到銀行持續(xù)提高準備金率以及提高存貸款利率的影響,，2011年1-9月成都市主城區(qū)二手房住宅成交面積共192.16萬平方米,，成交套數(shù)22111套。

4,、2011年成都住宅市場總結(jié)

關鍵詞1：認購量急劇萎縮——限購令后不管是主城區(qū)還是近郊市場,，認購量都出現(xiàn)了較大幅度的萎縮,，尤其是近郊市場。

關鍵詞2：優(yōu)惠幅度已無底線,，促銷手段多樣——從上半年遮遮掩掩的優(yōu)惠,，到下半年較大幅度的優(yōu)惠。

關鍵詞3：政策依然不會放松——無論中央各部分還是國家領導人,，都反復強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松,，雖然嚴厲的調(diào)控政策對地方經(jīng)濟有了不同程度的影響，導致地方政府有心救市,，但救市政策都不斷夭折,。

關鍵詞4：房價何時超低——由于房地產(chǎn)市場受各種因素影響，市場走向較難揣測,，2011年在房價下行趨勢不斷明顯的狀況下,，不管是剛需者還是投資者都在尋求購房機會，預計2012年年初,，房價將回歸理性,，將成為購房者的購房好時機。

（三）,、成都市商業(yè)類房地產(chǎn)分析

1、供銷情況

近年來,，國家陸續(xù)出臺了一系列對于商品房住宅的調(diào)控政,，商業(yè)地產(chǎn)在2009年開始出現(xiàn)了過熱的勢頭，因此,，在2011年2月住宅限購令出臺后,，成都商業(yè)地產(chǎn)的銷售量并未呈現(xiàn)預計的過度增長，但,，新增供應量區(qū)大幅增加,，導致存量不斷上漲，至2011年底,，存量已經(jīng)超過13222萬方,，預計2012年成都將出現(xiàn)一個商業(yè)競爭十分激烈的局面。

其中,，寫字樓的市場份額在2011年上半年增長較大,，主要是各種商業(yè)“類住宅”項目的熱銷，因此受限購政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)成交可觀,。

城市綜合體成為商業(yè)的主力軍,，2011年成都城市綜合體的興建達到歷史最高峰，根據(jù)2011年上半年不完全統(tǒng)計大成都2011年新增及在建的城市綜合體達到了150個,，而主城區(qū)超過了110個,，為全國之最,。

2、2011年商業(yè)地產(chǎn)小結(jié)

關鍵詞1：過度——不管從銷售還是新增供應量,、或者是存量,、價格，成都2011年的商業(yè)地產(chǎn)都充斥著“過度”二字,，已經(jīng)火爆了三年的成都商業(yè)地產(chǎn)或許將面臨極度的“降溫”,。

關鍵詞2：類住宅——“LOFO”、“SOHO”,、“酒店式公寓”……都打著住宅旗號“類住宅”項目在市場中廣泛活動,，在住宅市場被限制的情況下，吸引了不少被限購的投資者,。

關鍵詞3：城市綜合體——2011年僅上半年不完全統(tǒng)計,，成都市范圍內(nèi)的在建城市綜合體已經(jīng)超過150個，主城區(qū)超過110個,，不論是從項目個數(shù)還是總體量,，成都的城市綜合體已全國稱霸，預計純商業(yè)部分的新增總體量將超過6000萬方,，1400萬人口的成都市,，消化掉如此集中供應的商業(yè)體量是目前面臨的一個難題。

（四）,、成都市辦公類房地產(chǎn)分析

1,、供應狀況

2011年成都房地產(chǎn)市場是受限購、限價,、限貸等一系列嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響,，總體有下行趨勢，其中辦公房地產(chǎn)也收到小幅影響,，2011年成都寫字樓新增量相對于2010年有所降低,，2010年成都甲級寫字樓新增量為707795平方米，2011年新增量為578814平方米,，相較2010年,，甲級寫字樓新增量有明顯下降，導致此現(xiàn)象的主要原因是部分寫字樓項目工期有所推遲,。

2,、成交價格

由于2011年國家宏觀政策對住宅房地產(chǎn)項目投資的控制力度加大，導致部分有實力的投資商轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)其他產(chǎn)品,，而寫字樓受投資者的需求加上企業(yè)業(yè)務發(fā)展,。在諸多市場因素的推動下，2011年優(yōu)質(zhì)辦公房地產(chǎn)相對于2010年在價格上較于上年同比增長6.8個百分點,，2010年末成都甲級寫字樓的均價為11500元/平方米,，2011年末的均價則上漲到13971元/平方米,，出現(xiàn)小幅上漲，漲幅主要集中表現(xiàn)在東大街區(qū)域增加的少量甲級寫字樓以及城南區(qū)域增加的甲級寫字樓,。

3,、租金狀況

受市場強勁需求推動，2011年全年成都市甲級寫字樓市場凈吸納量達165850平方米,，同比增長74.8%,，其中四季度全市甲級寫字樓市場凈吸納量達50886平方米，創(chuàng)下自2009年以來的最高紀錄,，在強勁的租恁需求的推動下,，成都市第四季度甲級寫字樓平均有效租金達119元/平方米。在租賃需求方面,，金融,、房地產(chǎn)、高科技,、零售及貿(mào)易行業(yè)的需求最為強勁,。

4、后市預測

由于2010,、2011年成都辦公房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)增長,，以及辦公性質(zhì)出讓地的大量供應和成交，預計2012年將出現(xiàn)“井噴”的狀況,，預計將有270萬平方米新增供應將集中在2012年交付,，大量新增辦公房地產(chǎn)的入市，將形成強烈的市場競爭,，尤其是天府大道沿線大量散售型寫字樓將集中入市，因此我們預計2012年的辦公房地產(chǎn)市場將面臨一定程度的銷售和出租壓力,，寫字樓空置率會出現(xiàn)較大增幅,。

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