國(guó)策深圳分公司  甘正                                      

  為加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房,、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,， 2023年5月4日，深圳市人民政府七屆76次常務(wù)會(huì)議審議通過《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》,、《深圳市公共租賃住房管理辦法》,、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》和《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》四項(xiàng)政策（即“保障房‘1+3’新政”），自1月17日征求意見以來,，已相隔近半年時(shí)間,，2023年7月3日深圳市住房和建設(shè)局正式發(fā)布“保障房‘1+3’新政”，新政自2023年8月1日起施行,。

一,、關(guān)于《深圳市公共租賃住房管理辦法》的解讀

（一）配租對(duì)象

住房困難戶籍居民，以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工

（二）申請(qǐng)條件

深戶,、在本市無自有住房,、未正在本市享受住房保障優(yōu)惠政策、收入財(cái)產(chǎn)符合限額標(biāo)準(zhǔn),、正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)且累計(jì)繳納3年等條件

（三）限額標(biāo)準(zhǔn)

市發(fā)展改革部門綜合因素劃定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，并實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整

（四）面積標(biāo)準(zhǔn)

①單身居民不超過35㎡②2人家庭不超過50㎡③3人及以下家庭不超過60㎡

④建筑面積超過70㎡的房源,，優(yōu)先面向5人以上（含5人）家庭配租,，根據(jù)供需情況也可以面向4人家庭配租

（五）租金標(biāo)準(zhǔn)

①符合公共租賃住房收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)的，租金為市場(chǎng)參考租金的30%,。

②屬于特困人員,、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的,，租金為市場(chǎng)參考租金的3%

二,、關(guān)于《深圳市保障性租賃住房管理辦法》的解讀

（一）出租對(duì)象

符合條件的新市民、青年人及各類人才

（二）申請(qǐng)條件

在本市無自有住房,、未正在本市享受住房保障優(yōu)惠政策,、具備市人民政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件、正常繳納社會(huì)保險(xiǎn),，不受戶籍限制（即不用深戶也可以申請(qǐng)）,、不受收入財(cái)產(chǎn)限額

（三）配租方式

政府組織配租的保障性租賃住房項(xiàng)目以批次受理、批次配租的方式,，面向個(gè)人配租或者面向單位定向配租

（四）面積標(biāo)準(zhǔn)

以建筑面積70㎡以下的套（間）為主

（五）租金標(biāo)準(zhǔn)

① 政府組織配租的按市場(chǎng)參考租金的60%確定

②社會(huì)主體出租的租金不高于市場(chǎng)參考租金的90%

三,、關(guān)于《深圳市共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》的解讀

（一）申請(qǐng)條件

①申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人必須是深戶，同時(shí)在深圳無房無地,，在申請(qǐng)受理日之前5年內(nèi)未曾轉(zhuǎn)讓過住房或因離婚分割過自有住房,，沒有享受過購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策

②申請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納5年以上，核準(zhǔn)類人才的社保要求3年以上

（二）配售方式

采用輪候,、抽簽,、搖號(hào)、綜合評(píng)分等組織選房,，具體方式會(huì)在配售通告中載明

（三）面積標(biāo)準(zhǔn)

①3人以下家庭或者單身居民配售建筑面積65㎡

②4人以上家庭配售建筑面積為85㎡,，該種面積根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目情況也可以向3人家庭配售

（四）售價(jià)確定

市場(chǎng)參考價(jià)的50%

（五）產(chǎn)權(quán)構(gòu)成

政府與個(gè)人共有，政府產(chǎn)權(quán)份額不高于50%,，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%

（六）流轉(zhuǎn)處分

5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,，5年后可申請(qǐng)政府收購(gòu)，收購(gòu)溢價(jià)是銀行3年期定存利率,；也可封閉流轉(zhuǎn)給符合條件的對(duì)象,，轉(zhuǎn)讓的條件需由政府審核，轉(zhuǎn)讓價(jià)格“由買賣雙方協(xié)商確定”,，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額不得抵押

（七）棄選規(guī)定

三年內(nèi)不能再申請(qǐng)的兩種情況放棄選房累計(jì)三次或簽合同違約累計(jì)兩次

（八）停安居房

從《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》施行之日起,，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才房，已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房,，可繼續(xù)執(zhí)行

四,、關(guān)于《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》的解讀

（一）保障性住房定義

①公共租賃住房,，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平,，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工出租的住房,。

②保障性租賃住房，是指政府提供政策支持,，發(fā)揮市場(chǎng)作用,，以小戶型為主、限定租金水平,，面向符合條件的新市民,、青年人、各類人才租賃的住房,。

③共有產(chǎn)權(quán)住房,，是指政府提供政策支持，主要采用市場(chǎng)化方式建設(shè)籌集,，限定套型面積,、銷售價(jià)格、使用和處分權(quán)利等,，面向符合條件的居民供應(yīng),，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

（二）籌集渠道

保障性住房可以通過新供應(yīng)建設(shè)用地建設(shè),，城市更新,、土地整備建設(shè)，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位,、社會(huì)組織等自有用地建設(shè),，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)，未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)空地,、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地,、公用設(shè)施用地、交通設(shè)施用地,、軌道交通用地等建設(shè),，具有居住功能的存量房屋籌集，非居住存量房屋改建等,。

（三）確定類型

①通過城市更新,、土地整備建設(shè)和存量房屋籌集保障性住房的，由區(qū)住房建設(shè)部門明確建設(shè)住房的類型

②通過新供應(yīng)建設(shè)用地等其他方式建設(shè)保障性住房的,，由市住房建設(shè)部門明確建設(shè)住房的類型,。

（四）面積標(biāo)準(zhǔn)

①公共租賃住房戶型建筑面積以60㎡以下為主

②保障性租賃住房戶型建筑面積以70㎡以下為主

③共有產(chǎn)權(quán)住房戶型建筑面積以90㎡以下為主

五、影響與思考

（一）深圳住房保障體系變化

2023年7月3日的四份文件分別對(duì)各類保障性住房的保障對(duì)象,、申請(qǐng)條件,、供應(yīng)分配方式,、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障,、建設(shè)籌集主體和渠道,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范,，根據(jù)不同的住房類型和保障對(duì)象，執(zhí)行差異化的租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，滿足各類型的來深人員的住房需求,，讓共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行封閉流轉(zhuǎn)，削弱其金融屬性和投資屬性,，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位。同時(shí)隨著四份文件的發(fā)布,，安居型商品房和人才房成為歷史,。

（二）對(duì)未來深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

“保障房‘1+3’新政”的發(fā)布有利于深圳解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)保障歸保障,，市場(chǎng)歸市場(chǎng),，形成新的住房市場(chǎng)格局，有需求的低收入家庭流入保障性住房市場(chǎng),，讓商品住房市場(chǎng)避免因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致過度扭曲,，商品房的購(gòu)房者自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和收益，這才是城市穩(wěn)步健康發(fā)展之道,。

（三）疑慮與思考

①辦法中未明確共有產(chǎn)權(quán)住房“封閉流轉(zhuǎn)”的具體實(shí)施內(nèi)容,，但是提供的大體的方向是明確的，后續(xù)我們會(huì)持續(xù)關(guān)注細(xì)則的出臺(tái),、前期拿地過程中開發(fā)商如何確定地價(jià)以及評(píng)估可能參與的方方面面,。

②共有產(chǎn)權(quán)住房在不能抵押和處分端受到嚴(yán)格限制的情況下，接受度是否經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn),。

③城市更新中如何合理進(jìn)行配置公共租賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)住房以達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡性的目的,，保證民生的前提下如何更好地穩(wěn)定房?jī)r(jià)值得我們探索。