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從公共服務(wù)?度探析“租購?fù)瑱?quán)”

摘要：黨的第十九次全國代表大會的報告明確指出應(yīng)該讓人們“住有所居”,。在此背景下,，國家出臺“租購?fù)瑱?quán)”政策,，該政策闡明了承租方的權(quán)利和義務(wù),，保護承租方的合法權(quán)益,，并逐步使承租方享有與購房者相同的待遇,。但是,，在政策實施過程中,，現(xiàn)狀與政策目標出現(xiàn)差異,。本文從公共服務(wù)的角度出發(fā),，探析租購住房存在的本質(zhì)差異，對促進租購雙方享受同等權(quán)力的實現(xiàn)提出相關(guān)建議,，以期進一步完善租賃住房市場,，實現(xiàn)真正意義上的“租購?fù)瑱?quán)”。

關(guān)鍵詞：租購?fù)瑱?quán)；公共服務(wù),；?籍制度,；教育資源

一、“租購?fù)瑱?quán)”政策的提出

習近平總書記在中國共產(chǎn)黨第?九次全國代表?會上的報告明確指出,，“堅持房?是?來住的,，不是?來炒的”定位，加快建?多主體,，多渠道的保障機制,，租購并舉的住房制度，使??住有所居,。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,，通過?法闡明租賃?的權(quán)利和義務(wù)，保護租賃?的合法權(quán)利,，并逐步使承租?享有與購買?相同的待遇,。此舉，被不少媒體概括為“租購?fù)瑱?quán)”,。2017年7?下旬,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9個部?發(fā)布了?件，以加快??凈流??中城市住房租賃市場的發(fā)展,，并表明“此舉是解決新公?住房問題的重要的?法”,。隨后，?州,，?錫,，北京，杭州,，成都,，武漢等城市相繼發(fā)布了相應(yīng)的購房權(quán)政策?件。在早期加快住房租賃市場發(fā)展的政策的基礎(chǔ)上,，?批進?住房租賃試驗的12個城市正在積極推?新政,。住房租賃的實施已成為中國住房體系的重要組成部分。這?系列政策措施旨在促進中國住房市場的合理轉(zhuǎn)型,，并改變?們根深蒂固的住房觀念,。在此背景下，本基于公共服務(wù)視?探索租購住房存在的本質(zhì)差異以及實施租購?fù)瑱?quán)中存在的難點,，并基于問題提出相應(yīng)政策建議,。“租購?fù)瑱?quán)”政策的提出租購住房在享受公共服務(wù)上的本質(zhì)差異在討論租購住房中租賃住房與購買住房享受的公共服務(wù)之前,，需要梳理與房屋相關(guān)的公共服務(wù)的范圍和內(nèi)涵,，從現(xiàn)實出發(fā),，對?租購住房在享受公共服務(wù)上的本質(zhì)差異發(fā)現(xiàn)主要存在以下?個層?的差異:社區(qū)服務(wù)權(quán)益、戶籍權(quán)益,、教育權(quán)益,。

(?）社區(qū)公共服務(wù)

社區(qū)服務(wù)權(quán)益主要是指社區(qū)為居住在社區(qū)的居?提供的基本公共服務(wù)，其內(nèi)容相對?泛,，包括基本的社區(qū)活動,，社區(qū)福利等??。社區(qū)活動主要包括社區(qū)?常開展的安全教育,、社區(qū)?化等活動,。社區(qū)?般根據(jù)社區(qū)的實際情況和發(fā)展特點開展相應(yīng)的活動。社區(qū)福利內(nèi)容豐富,，通常以實物和服務(wù)的形式出現(xiàn)。隨著我國?前社會治理中?的向下移動,，社區(qū)承擔著越來越多的社會治理責任,，同時他們擁有更多的社會公共資源。由于社區(qū)發(fā)展不?致,，不同的社區(qū)在社區(qū)服務(wù)權(quán)利上會有更?的差異,。例如，由于某些社區(qū)距離醫(yī)院較近,，因此家庭醫(yī)?服務(wù)和社區(qū)居?個?健康檔案的建設(shè)相對完整,。原則上，社區(qū)服務(wù)是為居住在社區(qū)中的居?提供的,。出租?和承租?在社區(qū)服務(wù)權(quán)利上沒有區(qū)別,。但是，由于社區(qū)服務(wù)資源的差異,，?些社區(qū)資源之間存在競爭,，從?導(dǎo)致在提供社會服務(wù)時，優(yōu)先考慮購房的社區(qū)居?,。

(?）戶籍權(quán)益

戶籍制度和參與戶籍的公?的權(quán)益是我國重要的社會治理政策,。從戶籍本身的?度來看，戶籍只是??管理的?項政策,。但是,，由于當前我國??流動的增加，各地區(qū)之間公共服務(wù)的差異,。由于其他原因,，戶籍不再僅僅代表當?shù)鼐?，更重要的是,，與戶籍有關(guān)的各種公?權(quán)利,。購房和戶籍之間有相對密切的關(guān)系,。?前，除北京,、上海,、深圳等逐步放寬購房條件的城市外，多數(shù)城市仍將購房作為定居條件之?,。戶?登記?前與當?shù)氐幕竟卜?wù)有關(guān),。戶籍涉及的基本公共服務(wù)包括教育、衛(wèi)??化,、社會保障,、?態(tài)環(huán)境、公共基礎(chǔ)設(shè)施和其他領(lǐng)域,。這些基本的公共服務(wù)構(gòu)成了戶籍制度,。公共服務(wù)的包容性程度和?平與地?財政收?和經(jīng)濟發(fā)展?平直接相關(guān)。因此,，從總體上看,，購房戶籍?租房更具優(yōu)勢，并享有更多公共服務(wù),，質(zhì)量相對承租者來說較?,，這也是是?們更愿意在城市購買房屋?不是租房的主要原因。

（三）教育資源

戶籍制度是公共服務(wù)的?檻,，受教育權(quán)是當前城市公共服務(wù)的核?,。尖端教育資源的競爭是?多數(shù)家庭必須?對的挑戰(zhàn)。教育具有公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品的雙重35屬性,。就公共產(chǎn)品的屬性??,，學(xué)校基本上可以為每個?學(xué)?童提供相應(yīng)的教育機會,。但是,，作為準公共產(chǎn)品，在教育資源??存在?定的競爭,。與城市（即學(xué)區(qū)）住房相關(guān)的受教育權(quán)的實質(zhì)是對優(yōu)質(zhì)教育資源的競爭,。學(xué)區(qū)的劃分基于戶籍和住房位置。根據(jù)就近上學(xué)的原則,，學(xué)區(qū)通常以學(xué)校為核?劃分周圍的居?區(qū),，包含在學(xué)區(qū)中的居?原則上可以?學(xué)。但是實際上,，租賃者和購房者的??并沒有絕對平等的受教育權(quán),。這種情況是北京、?州等城市實施具體政策時的實際情況,。在這些城市中,，?質(zhì)量的公?學(xué)校根據(jù)學(xué)?的等級來招募學(xué)?,。第?檔次：?與戶合?，即戶籍與房地產(chǎn)并存,；第?檔次：?戶不合?,，即戶籍或房地產(chǎn)是?者之?；第三檔：有租賃關(guān)系或居?居住證,。當前,，我國公共服務(wù)中的教育資源既不平等，也不?由,，不能實現(xiàn)共享,。如果不能平衡教育資源的分配，供求關(guān)系就不會發(fā)?根本變化,，即使我國在不斷發(fā)展了租賃市場,，增強市場活?，購房與租房所享有的教育資源權(quán)益之間仍然存在本質(zhì)差異,。

二,、在“租購?fù)瑱?quán)背景”下，對促進租購雙?享受同等權(quán)?的建議

從新時期對“租購并舉”住房制度建設(shè)的要求來看,，實?“租購?fù)瑱?quán)”具有積極意義，然?,，政策要落地,，需要采取多種措施。?先,，要解決租賃市場中的住房問題,，優(yōu)化?地資源配置。第?,，要加強法律建設(shè),，維護承租?權(quán)益，改善住房租賃市場條件,。最后,，在公共服務(wù)??，提供?持性公共資源的充?性是實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”的必要保證,。必須從源頭上促進社會公平的建設(shè),，增加相關(guān)的扶持政策，以掃清實施“購房平等權(quán)利”政策的障礙,。

(?）優(yōu)化?地資源的配置

在許多城市,，房地產(chǎn)開發(fā)商從政府那?獲得?地使?權(quán)，其中許多被?來建造商業(yè)房屋,，商品房建成后,，將其出售給其他?,，很少?于發(fā)展租賃市場。但是,，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展,，區(qū)域?才的流動越來越頻繁，在房價較?的情況下,，租賃房屋的需求將越來越突出,。在某些地?，政府規(guī)定?地只能在轉(zhuǎn)讓時?可?于建造租賃的商品房,。這項政策可以在?定程度上增加租賃住房的供應(yīng),。當供應(yīng)增加時，房屋租?將降低,，這有助于防?“租購?fù)瑱?quán)”政策的實施使租賃價格過?,，有利于“租購?fù)瑱?quán)”政策的實施防?偏離最終?標。?地在公共資源供應(yīng)中起著關(guān)鍵作?,。?論是改善教育和醫(yī)療資源,，這都與?地供應(yīng)密不可分。例如在?州,，為了配合實施“租購?fù)瑱?quán)”,，政府投??量資?和?地以增加學(xué)區(qū)。因為在實施“租購?fù)瑱?quán)”過程中,，教育資源的分配尤為令?關(guān)注,。增加教育?地資源的供應(yīng)可以使承租?的??由于簽訂租賃合同?有權(quán)享受和購房者相同的教育資源。因此,，為了更好地促進“租購?fù)瑱?quán)”的實施,，政府在分配?地資源時，應(yīng)當?勵和引導(dǎo)更多?地?于租賃住房和公共資源服務(wù)業(yè)的建設(shè),。

(?)?法保障租房者權(quán)益,，規(guī)范住房租賃市場

“租購?fù)瑱?quán)”政策的重點是租賃市場，它的愿望是確保我國住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展,。以“租購?fù)瑱?quán)”政策作為發(fā)展租賃市場的?撐措施,，可以有效增強租賃?為吸引?。通過建設(shè)良好的租賃環(huán)境和擴?租賃市場,，?勵更多的企業(yè)參與租賃房屋的供應(yīng),，逐步提??們對租賃?為的認識，確保租賃市場的?期發(fā)展,，最終實現(xiàn)我國住房結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和轉(zhuǎn)型,。“租購?fù)瑱?quán)”政策的核?含義是使房屋回歸?活的本質(zhì),，發(fā)展租賃市場是增強房屋的?活功能,。當前,，我國住房市場?較發(fā)達，租賃市場的發(fā)展和完善是當前的主要任務(wù),。健全的房屋租賃制度,、法律法規(guī)是保護租房者權(quán)益的基礎(chǔ)，也是有效執(zhí)?“租購?fù)瑱?quán)”政策的前提,。為了實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”,，有必要加?開發(fā)住房租賃市場的?度，使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定,。應(yīng)該努?促進?法,，使我國現(xiàn)?的房屋租賃管理制度更加合法36化，確定租賃雙?的權(quán)利和義務(wù),，并確保承租?和購房者平等,。同時，為了政府的管理?便,，應(yīng)將租賃關(guān)系進?備案,，從?使租賃關(guān)系更加穩(wěn)定。通過嚴格執(zhí)法和處罰,，加強租賃市場運作的規(guī)范化,，形成健康有序的市場體系，從?促進住房有效供應(yīng)的增加,，更好地滿?市場需求,。在租賃市場發(fā)達的國家，“租購?fù)瑱?quán)”已成為常態(tài),。租房和買房還可以享受政府提供的公共服務(wù)資源。

（三）推動社會公平建設(shè),，增加相關(guān)配套政策

“租購?fù)瑱?quán)”政策不能隨便實施,，關(guān)鍵在于實?的權(quán)威政策法規(guī)。滿?基本條件后,，應(yīng)考慮相應(yīng)的政策前景,，實現(xiàn)“軟著陸”政策需要相關(guān)的配套政策安排和法律保護。政策的執(zhí)?需要法律的保護和配套政策的配合,，不僅可以規(guī)范我國的租賃市場,，還可以保護租賃關(guān)系中各?的權(quán)益，進?步保護和明確“租購?fù)瑱?quán)”政策,。與發(fā)布的各種政策意?相配合,，以保衛(wèi)“租購?fù)瑱?quán)”政策，以便更好地執(zhí)?該政策,。如何從源頭上解決租購?fù)瑱?quán)的難題,，有必要從根本上分析租購?fù)瑱?quán)的本質(zhì)問題,。

1、優(yōu)化戶籍制度

戶籍制度和購房的相互捆綁,，是購房者和租購者公共服務(wù)有所差異的重要原因,，這是“租購?fù)瑱?quán)”的重點。計劃經(jīng)濟時代形成了戶籍制度,，出租和購買的權(quán)利與戶籍和房產(chǎn)有關(guān),，如果不改變基于戶籍分配公共服務(wù)資源的制度，那么“租購?fù)瑱?quán)”的存在就是紙上談兵,。在戶籍制度和經(jīng)濟發(fā)展還不匹配,，公共服務(wù)資源相對匱乏的背景下，相同的租賃和購買權(quán)不允許承租?享有與出租?相對平等的權(quán)利,。要實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”,，就需要改變公共服務(wù)資源分配系統(tǒng)。因此,，在弄清租購權(quán)的實質(zhì)性問題后,，必須優(yōu)化戶籍制度，最終促進租購權(quán)的真正落地,。

2,、促進教育資源均等化

作為租賃房屋權(quán)利的公共服務(wù)性質(zhì)的主要區(qū)別，教育資源可以通過特定的制度安排有條件地向租房者開放,，然后逐步過渡到完全開放,。以教育資源為例。在增加教育資源供應(yīng)的同時,，政府可以通過“轉(zhuǎn)移?付”和資源流動等?段逐步縮?地區(qū)和地區(qū)之間的教育差距,。在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，發(fā)布進?步的規(guī)則或?qū)嵤┯媱?。對于競爭較少的普通學(xué)區(qū),，可以選擇就近的居住地。對于競爭相對激烈的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),，可以在?學(xué)排名機制中逐步減少住房所有權(quán)并真正實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”,，享受平等權(quán)利。