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一,、“兩集中”政策

1,、何為“兩集中”？

2月26日,，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人表示,，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應,。此前,，鄭州、青島,、天津等多個城市相繼發(fā)文表示堅決落實關于住宅用地供應工作的要求,。

所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告,，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次,，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時,，應公布本年度公告的發(fā)布時序安排,。第二個是集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的,，應當確定共同的掛牌起止日期,；以拍賣方式交易的,，應當連續(xù)集中完成拍賣活動。

業(yè)內人士認為,，2020年相繼出臺的針對房企的“三道紅線”政策和針對銀行的“兩道紅杠”政策,，主要是金融層面防止房企、以及銀行的加杠桿沖動,，可以理解為穩(wěn)預期,。而各地地方政府出臺的“限購”、“限價”等舉措,，可以理解為穩(wěn)房價,。集中供地政策的出臺，可以理解為穩(wěn)地價,。如今,，政策調控可謂”三穩(wěn)“齊備。

實施“兩集中”土地出讓制度的22個重點城市,，除包含北上廣深4個一線城市外,，還有南京、蘇州,、杭州、廈門,、福州,、重慶、成都,、武漢,、鄭州、青島,、濟南,、合肥、長沙,、沈陽,、寧波、長春,、天津,、無錫等18個二線城市。

2,、“兩集中”供地政策背景

“兩集中”的出臺目的是為減少土地公開出讓過程中關聯(lián)信息不充分所帶來的對市場預期的影響,，糾正信息披露的隨意性、碎片化,、不確定性等不規(guī)范問題,，防止市場主體由于不掌握重要關聯(lián)信息帶來的競爭,。

除了“兩集中”制度，去年以來,，自然資源部對重點城市還提出了另外兩條要求,，一是穩(wěn)定合理增加住宅用地供應，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求,?！拔覀円蟾髦攸c城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應量?！倍浅浞峙蹲≌玫毓畔?，包括存量信息，要求向各類市場主體和消費者充分公開,。自然資源部還要求,，重點城市要進一步加大住宅用地供應，2021年土地出讓公告供應量不得低于近5年平均完成交易量,。

3,、天津近期集中供地情況

2021年3月天津全市擬供地68宗地，除了濱海新區(qū)沒有覆蓋完全,，其余區(qū)縣均有地塊出讓,，累計總用地面積近490萬平方米。

二,、集中供地對房地產市場的影響

1,、業(yè)界觀點

（1）開源證券認為，“兩集中”新規(guī)利好深耕一二線城市的龍頭房企,。該政策將主要有兩方面影響：一方面改善競爭格局,，加速中小房企出局；另一方面,，土拍“零售改批發(fā)”,，一二線城市土地溢價率有望下降，改善房企毛利率,。

卓易數(shù)據(jù)創(chuàng)始人馬光明說,，此次土地集中政策與三道紅線政策一脈相承。一次供出數(shù)十宗土地,，便于資金充足的企業(yè)有計劃性的拿地,，減少了資金緊繃、囤地較多,、負債較高的房企斷斷續(xù)續(xù)拿地的機會,。此次政策對現(xiàn)金流充足、融資能力強的品牌企業(yè)是利好,，而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會越來越小,。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為,，對房企來說，“兩集中”政策將會加速房企行業(yè)分化發(fā)展,，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍,，擁有更多的拿地機會。房企資金能力成為拿地的最終重要決定因素,。在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下,，房企銷售回款的任務更加艱巨，房企銷售端將面臨新的調整,，但另一方面,，這也有利于促進房企謹慎理性拿地。

（2）部分業(yè)內人士認為土地“兩集中”供應制度最終會出現(xiàn)減次減量的結果,，進而導致企業(yè)“哄搶”土地,。

這次集中供地新規(guī)無疑還是想進一步穩(wěn)定地價。不過,，也有業(yè)內人士認為,，這次調控“醉翁之意不在酒”。

有分析師認為：“新規(guī)將更加考驗房企的現(xiàn)金流運營以及融資能力,。集中的出讓政策,，意味著房企要具備更好現(xiàn)金流匹配能力?！?/span>

更有分析師直言,，拿東北舉例，新規(guī)的出臺,，一定程度上預示著小開發(fā)商的“出局”，接下來將是品牌大開發(fā)商的“天下”了,。

2,、股市反饋

    政策研究認為“兩集中”對大型房企會有較大影響，反而是利好中小房企,。但是實際情況是龍頭地產股反而大漲,。政策傳聞之時，萬科,、新城都漲停了,，保利招商都大漲，港股華潤,、融創(chuàng),、世貿、綠城,、恒大漲幅都在10個點以上,。業(yè)內人士認為這個政策最利好的就是頭部房企,，其次就是中型房企，反而小房企拿地的難度更大了,。與政策出臺方的看法（信息公開,、促進市場公平）截然不同。

3,、國策觀點

在集中供地之前,，各地地方政府也制定全年供地計劃，并進行招商推介,，只是掌控了推地節(jié)奏,。在市場火熱的情況下，政府擁有極大的主導權,，但是在市場低迷之時,，則轉變?yōu)橘I方市場（開發(fā)商），這種情況不會因為是否出臺“兩集中”而改變,，畢竟這個市場的賣方是唯一的,，而買方也就那么些房企?！皟杉小闭叱雠_后,，政府依舊會招商，開發(fā)商依舊會就感興趣的地塊提前溝通,、接洽,、重點研究突破。

根據(jù)各地文件,，天津明確將集中在3,、6、9月發(fā)布住宅用地出讓公告,，而濟南選擇的時間是5,、8、10月,，南京選擇的則是4,、7、10月,。集中供地會引來更多的關注,，吸引來更多的開發(fā)商，熱點城市,、熱點地塊的競爭會更激烈,。對于開發(fā)商而言，需要花大精力去研究所有地塊并篩選核心地塊,，這對于開發(fā)商的團隊是一個極大考驗,。對于政府而言,，如何集中推地，哪些地塊放到這次計劃,，哪些放到下次計劃,，保證市場的活躍度、成功賣地并配合有關部門調控房地產市場是一個新的考驗,。

整體而言,，我們認為集中供地的目的是為了便于管理，促進公平和減少信息不對稱,。但是基于頭部房企的充裕資金,、出色融資能力和資源調配能力，肯定是利好,。中型房企的地塊運作能力應該會被削弱,，生存趨于困難。小型房企很大可能會逐漸消失在一二線城市的招拍掛市場,，轉戰(zhàn)三四線城市和尋找特殊機會,。對于房地產市場而言，集中供地則意味著未來產品集中上市,，這對于消費者而言,，應該是一個好消息，畢竟同期可供選擇的產品更多了,。但是實際情況暫時是不確定的,。從集中供地的情況，首次供地,，政府考慮更多的是按照文件要求完成供地安排,，但隨著制度熟悉和市場反饋成熟，雙方博弈到一定程度,，政府應該會照顧到各個區(qū)域的招商,、平衡各個區(qū)域的發(fā)展情況、房地產市場調控的需求,，也可能需要考慮買方（開發(fā)商）的顧慮。對于房地產市場而言,，城市經(jīng)濟發(fā)展水平,、產業(yè)結構和人口流入等指標都是很重要的，短期內這些指標很難改變,。在如今強調控,、嚴信貸的大前提下，沒有意外情況的話,，“兩集中”政策對于天津房地產市場的影響還不會顯現(xiàn),。需要關注的是,，近幾年天津房價持續(xù)下行，跟其他城市相比,，房價很實在,，城市GDP水分擠干凈了，2021年被爆料在萬億俱樂部中天津GDP含金量全國最高,。如果樂觀推測,，也有可能在“兩集中”招拍掛時猛然被哄搶，此時,，有可能成為天津房地產市場的拐點,。