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摘要:估價(jià)實(shí)務(wù)中,，經(jīng)常遇到在建工程抵押評(píng)估,，那么什么樣的在建工程可以抵押呢,，在建工程抵押評(píng)估應(yīng)運(yùn)用什么方法并注意什么呢,？本文將從在建工程的定義出發(fā),，闡述在建工程抵押的條件及對(duì)在建工程進(jìn)行抵押評(píng)估方法的選擇及各方法評(píng)估時(shí)的注意事項(xiàng),。

關(guān)鍵詞：在建工程  抵押條件  評(píng)估方法

在建工程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建,、改建,、擴(kuò)建，或技術(shù)改造,、設(shè)備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出,。而房地產(chǎn)評(píng)估中涉及到的在建工程主要指正在建造的建筑物及其附屬土地。建設(shè)部56號(hào)令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱(chēng)在建工程抵押,，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為,。該辦法對(duì)在建工程抵押的解釋說(shuō)明了兩點(diǎn)：一是在建工程抵押貸款所得資金必須用于該工程后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè),，不得用作他用，二是已經(jīng)完工的工程或后續(xù)不需要再投入建設(shè)資金的工程不屬于在建工程抵押的范圍,。

物權(quán)法明確規(guī)定,，正在建造的建筑物可以設(shè)定抵押，此處正在建造的建筑物即為我們平時(shí)所稱(chēng)“在建工程”,。同時(shí),，根據(jù)物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押,。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。那就是說(shuō)以正在建設(shè)中的在建工程所占有的土地進(jìn)行抵押時(shí),，其上方建筑物連同土地自動(dòng)抵押,，處置該在建工程時(shí)所包含的建筑物價(jià)款也可以用于優(yōu)先受償。物權(quán)法第二百條同時(shí)規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn),。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價(jià)款,，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

一般來(lái)說(shuō),，無(wú)論在建工程進(jìn)行到哪一步,，都可以進(jìn)行抵押評(píng)估,。但是在建工程抵押需滿足權(quán)屬清晰，建設(shè)合法,、賬務(wù)清楚的條件,。權(quán)屬清晰，是指抵押人是否擁有擬抵押在建工程的完全產(chǎn)權(quán),，此時(shí)須核實(shí)土地使用權(quán)人與建設(shè)方是否為同一主體或合作開(kāi)發(fā),，如果合作開(kāi)發(fā)，須明確歸屬于抵押人所占份額,。實(shí)務(wù)中,，經(jīng)常遇到工程分期開(kāi)發(fā)的情況，此時(shí)抵押部分在建工程時(shí),，須對(duì)土地進(jìn)行分?jǐn)?，一般按建筑面積或價(jià)值比例進(jìn)行分?jǐn)偂?duì)于已有部分預(yù)售的在建工程,，已預(yù)售部分不得進(jìn)行抵押,，評(píng)估時(shí)須扣除此部分。建設(shè)合法是指在建工程抵押必須經(jīng)國(guó)家相關(guān)權(quán)力部門(mén)經(jīng)法律程序?qū)徟@得相關(guān)批文,，其必須取得的相關(guān)證件是否齊全,，包括《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》等。評(píng)估時(shí)須收集上述證件并核實(shí)是否在有效期內(nèi),，查勘現(xiàn)場(chǎng)施工情況及查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)施工圖紙,，核實(shí)是否按已批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行施工，未取得相關(guān)證件的在建工程或未按規(guī)劃施工的在建工程均為違章建筑,，其不受法律保護(hù),，更不能進(jìn)行抵押或用以清償法律文書(shū)確定的債務(wù)。賬務(wù)清楚是指核實(shí)發(fā)包方與承包方的工程款是否按合同結(jié)算,，如有拖欠工程款,，則須在抵押價(jià)值中扣除，依法處理該在建工程時(shí),，該工程款須優(yōu)先受償,，即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的優(yōu)先受償權(quán)。

那么在建工程的評(píng)估可以使用什么方法,，各種方法在運(yùn)用中又需要注意什么,？眾所周知，在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程,。這些在建工程完工進(jìn)度差異大,，造價(jià)差異大、種類(lèi)差異大,，從而可比性差,，市場(chǎng)無(wú)法找到相似案例，故很難運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估,，由于工程尚未完工,，無(wú)法產(chǎn)生收益，故收益法也不適用與在建工程評(píng)估,。行業(yè)內(nèi)比較接受的在建工程評(píng)估方法為剩余法和重置成本法,，對(duì)于即將完工的在建工程，也可以運(yùn)用形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估,。

重置成本法評(píng)估在建工程的計(jì)算公式為：在建工程評(píng)估值=（工程建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本+合理利潤(rùn)）*工程完工程度,，工程完工程度是指評(píng)估時(shí)已完成的工程概算造價(jià)與該項(xiàng)工程總概預(yù)算造價(jià)之比。該方法的原理是計(jì)算在正常條件下,，在評(píng)估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用,。在運(yùn)用重置成本法評(píng)估時(shí)須注意對(duì)于停工項(xiàng)目，須計(jì)算其實(shí)體性,、經(jīng)濟(jì)性及功能性三類(lèi)貶值,。實(shí)體性貶值指自然條件對(duì)工程破壞造成的貶值，功能性貶值指該工程的用途,、設(shè)計(jì),、裝修、設(shè)備及使用功能落后造成的貶值,，經(jīng)濟(jì)性貶值指未達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力程度造成的貶值,。由于在建工程價(jià)值并非工程各項(xiàng)投入的簡(jiǎn)單相加，此時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)情況合理確定其潛在利潤(rùn),。

形象進(jìn)度法評(píng)估在建工程是指選擇足夠的可比銷(xiāo)售實(shí)例,，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程的方法,。形象進(jìn)度法評(píng)估在建工程公式：在建工程價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值*工程形象進(jìn)度百分比,。形象進(jìn)度法適合于工程完工或接近完工的情況，評(píng)估時(shí)需要注意工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致的情況,，合理確定工程的形象進(jìn)度,。

剩余法的原理是用開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值扣除后續(xù)建設(shè)所需投入資金，得到現(xiàn)有工程評(píng)估價(jià)值的方法,。運(yùn)用剩余法評(píng)估在建工程的公式為:在建工程評(píng)估值=預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-續(xù)建開(kāi)發(fā)成本-續(xù)建管理費(fèi)用-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-取得在建工程稅費(fèi),。在運(yùn)用剩余法評(píng)估在建工程時(shí)需注意扣除的相關(guān)成本為續(xù)建的成本，續(xù)建投資利息不僅包含后續(xù)投入工程的開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用的利息,，也包含取得在建工程的利息,，取得在建工程的款項(xiàng)視為初始投入成本,，計(jì)息期須覆蓋整個(gè)續(xù)建期，約定其它付款期限的除外,。而開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以根據(jù)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的特點(diǎn)及市場(chǎng)條件運(yùn)用市場(chǎng)比較法或收益法等方法評(píng)估得出,。同重置成本法，剩余法評(píng)估中也涉及到利潤(rùn)問(wèn)題,，此時(shí)同樣需要根據(jù)工程具體情況及市場(chǎng)實(shí)際情況確定合理利潤(rùn),。

由于在建工程種類(lèi)繁多，個(gè)性突出,，具體工程量不同,，造價(jià)差異大，實(shí)際評(píng)估工作中需要根據(jù)不同在建工程的具體特點(diǎn)進(jìn)行分析,，選擇合適的評(píng)估方法,，并對(duì)傳統(tǒng)的評(píng)估方法進(jìn)行特殊修正后靈活運(yùn)用。