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摘　要：為構(gòu)建購租并舉的住房體系,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》再次提出超大城市,、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。

關(guān)鍵字：集體土地  租賃住房  管理運營  發(fā)展進程

一,、集體土地上租賃住房的背景

按照上述文件要求,，2017年8月21日，國土資源部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《試點方案》,，選擇北京等13個城市開展試點，對11個省級國土資源,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門推進試點相關(guān)工作做出具體部署,。

此次試點改革的指導(dǎo)思想明確，就是全面貫徹黨的十八大和十八屆三中,、四中,、五中、六中全會精神,，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神,，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新,、協(xié)調(diào),、綠色、開放,、共享的發(fā)展理念,，按照黨中央、國務(wù)院決策部署,，牢牢把握“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向,，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，推進集體土地不動產(chǎn)登記,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則,，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平,，為全面建成小康社會提供用地保障,，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

二,、集體土地上租賃住房的相關(guān)政策法規(guī)文件

① 2017年04月01日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、中華人民共和國國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,；

② 2017年07月21日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,；

③ 2017年8月21日國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》；

④ 2017年10月31日北京市規(guī)劃和國土資源北京市住房,、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會管理委員會發(fā)布《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》,；

⑤ 2017年09月29日北京市建委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》。

三,、北京集體土地上租賃住房管理運營模式

集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)）,，可依法出租獲取收益。未經(jīng)批準,，不得出讓,、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租,，不得改變土地用途,。用于建設(shè)租賃住房的集體土地，應(yīng)符合以下幾個條件：符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,；具有一定的交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)條件,；結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū),、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城,。集體租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理。在統(tǒng)籌考慮首都城鄉(xiāng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)整體布局的前提下,，確定集體租賃住房的建設(shè)類型,、用地模和空間布局，優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)比較完備,、居住配套相對不足的區(qū)域布局,，并配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施,。集體租賃住房的套型結(jié)構(gòu)和面積標準,，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，按照市場需求,，進行規(guī)劃,、設(shè)計和建設(shè)，實施全裝修成品交房,。

項目建成后,，在符合相關(guān)規(guī)定前提下，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位,、配套,、市場需求等因素,，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌,。且農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)制定出租方案,，經(jīng)民主決策后公開進行。租賃年期,、租金價格及支付方式等事項由相應(yīng)的出租方與承租人協(xié)商確定,，并可依法約定租金調(diào)整方式。鼓勵簽訂長期住房租賃合同,，但單次租期不得超過10年,。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年,；承租人要求承租3年或以內(nèi)的,，出租機構(gòu)不得拒絕。

鼓勵躉租集體租賃住房作為公租房房源,，面向公租房備案家庭或人才配租,，或由保障家庭自行承租，依規(guī)申請政府租金補貼,，經(jīng)住房保障管理部門確認納入全市保障性住房籌集計劃的,，可依據(jù)規(guī)定享受公共租賃住房稅費減免優(yōu)惠政策。區(qū)政府應(yīng)加強租賃引導(dǎo),，與產(chǎn)業(yè)布局,、就業(yè)人群相結(jié)合，促進職住平衡,。鼓勵將集體租賃住房委托給專業(yè)化運營企業(yè)進行管理和運營,，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標準化、專業(yè)化水平,。

四,、北京集體土地上租賃住房的發(fā)展進程

北京建立以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求,、租購并舉的住房供應(yīng)體系,，推進全體人民住有所居。按計劃,，2018年將分配1.5萬套,、竣工1.1萬套公租房，同時加快已供地共有產(chǎn)權(quán)房的開工建設(shè),。

北京已有海淀唐家?guī)X項目,、溫泉鎮(zhèn)351地塊項目,，朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)三個集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項目,，目前已有5600套住房已經(jīng)入住租戶,。2018年1月29日，鄒勁松表示,，今后北京每個租賃房項目都要配建一定比例的集體宿舍,。

集體宿舍作為集體土地上租賃住房多元化形式的一種，日漸會成為北京集體土地上租賃住房市場上的新寵,。

（一）集體宿舍的分類

一類是針對園區(qū),、企業(yè)，另外一類是針對北京市保障的,，比如快遞小哥,，早點商販等。過去建設(shè)保障性住房主要圍繞以家庭為單位的居住模式,，而利用集體建設(shè)用地建設(shè)的職工集體宿舍,，類似大學(xué)生宿舍。

（二）集體宿舍的特點

明確集體宿舍的標準,，比如人均最低面積,、衛(wèi)生條件、消防安全標準等,。無論是建造集體宿舍出租運營,，還是企業(yè)為員工租賃集體宿舍，都需要按照政府明確集體宿舍的標準執(zhí)行,。

集體宿舍建筑面積較小,，面積約為10-20平方米左右，租金低,。

（三）集體宿舍的配套設(shè)施

租賃住戶和當?shù)氐木用袷峭却?，享受北京醫(yī)療服務(wù)的項目和內(nèi)容。在教育方面,，符合條件的京籍無房家庭租房,，其子女可以享受在租房所在區(qū)域接受義務(wù)教育；非京籍家庭,，可根據(jù)相關(guān)備案信息和規(guī)定,，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)域接受義務(wù)教育的手續(xù)。配套的其它文化活動設(shè)施,，同樣向租賃住戶開放,。

（四）集體宿舍面向的人群

務(wù)工人員及新就業(yè)的單身人群。

（五）集體宿舍的優(yōu)勢

集體宿舍相較于傳統(tǒng)公寓的優(yōu)勢在于分類更加細化,，增加人們工作的便利性,，周圍的配套設(shè)施更加完善，宿舍的管理規(guī)范合理，消防安全措施到位,，租金便宜,，可以有效解決一人戶的住宿難題。

五,、結(jié)語

北京集體土地上租賃住房的這種新形式是為更好地解決“新市民”住房問題,、幫助改善居住條件的一個探索，在這個過程中需要規(guī)范項目審批程序,、嚴格住房建設(shè)監(jiān)管,，采取保障機制與措施，只有這樣才能真正的惠及于民,，不流于形式,。