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商圈發(fā)展史就是一部城市發(fā)展史,，這句話用在深圳這座新興經(jīng)濟(jì)城市尤為貼切,。改革開(kāi)放以來(lái)，這座海濱之城的每一次擴(kuò)容,，都會(huì)激起一波商業(yè)繁榮并形成新的商圈,。首先是深圳都會(huì)的起點(diǎn)羅湖區(qū)，有金三角商圈（東門,、人民南,、地王）；而隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的西擴(kuò),，已形成福田區(qū)華強(qiáng)北商圈和中心區(qū)CBD商圈,；2007年西部通道的開(kāi)通及日趨成熟的社區(qū)和相關(guān)配套設(shè)施的完善，深圳第三代商圈——南山中心區(qū)已經(jīng)成為新生代綜合體商業(yè)的代表,，引起越來(lái)越多的關(guān)注,。目前正在規(guī)劃建設(shè)的前海中心區(qū)，更是借鑒香港的社區(qū)地鐵商業(yè)綜合體模式,，建造以寶能太古城為代表的“第四代商圈”——前海商業(yè)文化中心區(qū),。

一、商業(yè)地產(chǎn)的范疇和經(jīng)營(yíng)模式

所謂商業(yè)地產(chǎn)是指除了住宅及工業(yè)地產(chǎn)以外的地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的總稱，如開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心,、超級(jí)市場(chǎng),、商業(yè)步行街、酒店式公寓,、寫字樓,、娛樂(lè)健體中心等等，但本文此次分析的商業(yè)地產(chǎn)僅限狹義的商業(yè)地產(chǎn),，即用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,。

商業(yè)地產(chǎn)的投資主體為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，然而,，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有配備商業(yè)專才,，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場(chǎng)所提供者,，開(kāi)發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司或部門,，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。通常的做法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)立或委托專業(yè)的代理公司進(jìn)行選址,、功能及市場(chǎng)定位,、招商和日常管理等工作，以提高項(xiàng)目的成功率,，達(dá)到追求股東權(quán)益最大化的目的,。

　　不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈,，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開(kāi)發(fā)商很頭痛的問(wèn)題,。而且商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式將直接影響其價(jià)值和未來(lái)發(fā)展的好壞，這里將對(duì)常用的幾種商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析,。

１,、整體出租模式

整體租賃是指開(kāi)發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè),，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng),，開(kāi)發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開(kāi)始遞增,，前二,，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展,；同時(shí),，商業(yè)企業(yè)向開(kāi)發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。比如深圳的宜家家居廣場(chǎng)就是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式,。

其優(yōu)點(diǎn)：不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；交易簡(jiǎn)單,，結(jié)算方便,；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款,，有利開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目；物業(yè)的升值空間較大,；帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪,。

其缺點(diǎn)：收益低，其投資回報(bào)率在3～5%之間,；租期長(zhǎng),，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大,；不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能,，國(guó)而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。

    適用類型：無(wú)商業(yè)專才的開(kāi)發(fā)商,；資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商,；經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商；售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開(kāi)發(fā)商,；物業(yè)面積一般不超過(guò)30000㎡,。

２、分層或分片出租模式

與整體出租模式相似,，只是開(kāi)發(fā)商按市場(chǎng)需求,，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。比如深圳的茂業(yè)百貨和天虹商場(chǎng)就是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式,。

其優(yōu)點(diǎn)：租金相對(duì)整體出租要高一些,；風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證,；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款,；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí),，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán),，并進(jìn)行重新招租。

其缺點(diǎn)：需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合,、功能定位,、市場(chǎng)定位等）；需設(shè)立相應(yīng)

的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才,；各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣,，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶的

經(jīng)營(yíng),，要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù),，并具備極強(qiáng)的招商能力。

適用類型：資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商；售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城,；物業(yè)面積在20000～50000㎡,。

３、分散出租模式

分散出租亦稱零租,，開(kāi)發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租,，租期相對(duì)短些，一般為2～5年,；開(kāi)發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,、稅務(wù)登記，甚至代開(kāi)具銷售發(fā)票,、財(cái)務(wù)結(jié)算等,。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng),，華強(qiáng)電子世界等,。

其優(yōu)點(diǎn)：租金很高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化,；物業(yè)升值空間大,，容易出售表現(xiàn)；租期短,，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng),。

其缺點(diǎn)：需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；需充分重視前期的市場(chǎng)定位,，功能定位,，功能定位的策劃工作；招商能力的要求極高,；日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高,；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大。

適用類型：商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè),；面積在10000～500000㎡停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大,；售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。

４,、層（或片）與散結(jié)合出租模式

此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合,。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店,，之后再利用主力店的品牌效應(yīng),，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購(gòu)物中心采用此模式,。深國(guó)投名下的嘉信茂購(gòu)物中心就是通過(guò)引進(jìn)山姆會(huì)員店來(lái)實(shí)現(xiàn)這一經(jīng)營(yíng)模式,。

其優(yōu)點(diǎn)：大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高,；主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功,；有利建立完整的租戶資源庫(kù),，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件；為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益,。

其缺點(diǎn)：要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力；需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才,；對(duì)主力店的招租能力要求極高,。

適用類型：主要是50000㎡以上的購(gòu)物中心。

二,、政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的影響

1,、嚴(yán)厲的購(gòu)房調(diào)控政策引導(dǎo)投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)

近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情高漲,，房?jī)r(jià)居高不下,，為控制房?jī)r(jià)，2010年,，政府出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，從4月17日的“新國(guó)十條”到9月30日的“新國(guó)五條”，再到限購(gòu),、加息,、叫停房貸、土地問(wèn)責(zé)等等,，住宅市場(chǎng)被迫降溫,，觀望氣氛漸起，但如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策卻未對(duì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制,，因此令商業(yè)地產(chǎn)在住宅市場(chǎng)正遭受風(fēng)刀霜箭的時(shí)刻反而煥發(fā)出勃勃生機(jī),，不少投資者因住房限購(gòu)而轉(zhuǎn)向商業(yè)投資，商鋪的成交價(jià)格一路攀升,，例如近期深圳灣等地商鋪的旺銷就體現(xiàn)出資金流入商業(yè)地產(chǎn)的比例正在大幅增加,，新一輪的淘金狂潮已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的投資上。

2,、城市更新改造增加商業(yè)用地供應(yīng)

舊城改造已漸成各大城市求解土地困境的救命稻草之一,，2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)正式實(shí)施，這是國(guó)內(nèi)首部系統(tǒng),、全面規(guī)范城市更新活動(dòng)的規(guī)章,，在鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造、可協(xié)議出讓土地等諸多方面作出了制度突破,。深圳市政府對(duì)本市土地資源承載力進(jìn)行的調(diào)查顯示,，在考慮生態(tài)環(huán)境約束和現(xiàn)行法律法規(guī)的情況下,，該市僅有142平方公里的新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張潛力。而深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里,，這也意味著通過(guò)城市更新改造“要”到的土地資源面積比可以新增的建設(shè)用地還要大,。根據(jù)《辦法》，所謂的城市更新,，包括舊工業(yè)區(qū),、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū),、城中村及舊屋村等區(qū)域的更新,。城市更新的種類則包括綜合整治類城市更新、功能改變類城市更新,，以及拆除重建類更新,，其中功能改變類城市更新政策更是提供了舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造成商業(yè)用途的可能性，進(jìn)一步提供了商業(yè)用地的可能供應(yīng)量,。

3,、規(guī)劃影響片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)地位

深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，已經(jīng)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略,，正式寫入2011年全國(guó)人大審議通過(guò)的“十二五”規(guī)劃之中,。根據(jù)最新出爐的規(guī)劃初稿，深圳前海1851萬(wàn)平方米總開(kāi)發(fā)規(guī)模中,，商務(wù)辦公規(guī)模821萬(wàn)平方米,、超級(jí)商業(yè)中心90萬(wàn)平方米,、配套商服業(yè)180萬(wàn)平方米,、住宅規(guī)模550萬(wàn)平方米,、其他160萬(wàn)平方米,。從規(guī)劃方案看,，住宅占總開(kāi)發(fā)規(guī)模的29.7%,，商業(yè)占總開(kāi)發(fā)規(guī)模的14.6%,，商務(wù)辦公占總開(kāi)發(fā)規(guī)模的44.4%,。城市發(fā)展中心西移,，特別是前海規(guī)劃清晰,、超前，有巨大的想象空間,。片區(qū)的規(guī)劃,、配套好，消費(fèi)能力強(qiáng),，這是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ),。因此，大前海將成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的重要一極,。

2010年6月1日,，國(guó)務(wù)院就廣東省《關(guān)于延伸深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍的請(qǐng)示》作出批復(fù),，同意將深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍擴(kuò)大到深圳全市，將寶安,、龍崗兩區(qū)納入特區(qū)范圍,，這標(biāo)志著深圳城市一體化將加速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市,，將有利于促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，促進(jìn)特區(qū)外土地資源的合理布局與有效利用，提高住房供應(yīng)規(guī)模和效率,，它也將成為深圳商業(yè)市場(chǎng)的助推器,，在它的影響下，寶安,、龍崗兩區(qū)商業(yè)將得到迅猛發(fā)展。

三,、深圳市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

深圳商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本比香港,、上海、北京都低,，但強(qiáng)勁的消費(fèi)力促使深圳的品牌迅速成長(zhǎng),，然后向其他區(qū)域輻射，整體的發(fā)展趨勢(shì)向好,。根據(jù)目前深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、政策環(huán)境等的影響，筆者認(rèn)為,，深圳商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向如下所述：

1,、 “產(chǎn)權(quán)式商鋪”日漸勢(shì)微，整體持有型大幅增加

近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪,，尤其是售后返租等衍生的營(yíng)銷形式,，將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。原因是這類概念或模式常常被一些開(kāi)發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用,，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)造成了諸多負(fù)面影響,，進(jìn)而影響了對(duì)中小投資者的回報(bào)，正在或已經(jīng)觸發(fā)中小投資者與開(kāi)發(fā)商之間越來(lái)越多的糾紛,。而以出租為主,，長(zhǎng)期整體經(jīng)營(yíng)的商鋪，或是整體購(gòu)買物業(yè)產(chǎn)權(quán),，再分配收益權(quán)的商鋪,，其投資價(jià)值會(huì)高于產(chǎn)權(quán)分租的商鋪。因此,，未來(lái)市場(chǎng)上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加,，基本上整體持有分為兩類：一種是開(kāi)發(fā)商自己持有,，只租不售；另一種是大商家整體收購(gòu)后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),。

2,、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形態(tài)多元化

總的來(lái)說(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài),，在大多數(shù)情況下,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用本身可能整合的各類資源,，進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合,，開(kāi)發(fā)形態(tài)日趨多元化。

3,、高端商業(yè)綜合體成為主流

隨著城市的發(fā)展,，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺,，個(gè)人生活成本加大,、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低，在這種情況下,，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式,。城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫字樓(Office),、公園(Park),、購(gòu)物中心(Shopping mall)、會(huì)議中心(Convention),、公寓(Apartment)首個(gè)英文字母的縮寫,。也就是說(shuō)，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種,，在各部分間建立了一種相互依存,、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，是以一種功能為主,、多種功能配套的多功能,、高效率綜合體。城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開(kāi)發(fā)的浪潮,。各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi)互動(dòng),，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置,，從而發(fā)揮更大的空間效益,，既省地又節(jié)能。權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率,，往往能提高36%,，而節(jié)能收益則可以提升42%。此外,，還可以帶動(dòng)大量就業(yè)和巨額稅收,，帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用,。紐約的洛克菲勒中心,、巴黎的拉德方斯、東京的六木本,，每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的開(kāi)放式街區(qū),。作為目標(biāo)成為國(guó)際中心城市的深圳，其未來(lái)規(guī)劃的人口將達(dá)到三千萬(wàn),，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求,，必須走集約型城市開(kāi)發(fā)之路，城市綜合體是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng),。

4,、社區(qū)商業(yè)成為熱點(diǎn)

社區(qū)商業(yè)物業(yè)是指以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要,、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、位置相對(duì)集中,、具有一定的規(guī)模,、所輻射的服務(wù)面積為社區(qū)及周邊地區(qū)的物業(yè)，它與社區(qū)住宅唇齒相依,，其消費(fèi)者群體主要為社區(qū)住戶,，各種跡象表明，規(guī)模適中,、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)商業(yè),，將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)這也是政府部門今后鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)業(yè)態(tài)之一,。

5,、休閑購(gòu)物一體化

據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有65%以上是為了娛樂(lè)旅游和休閑,，比如在茶座,、冷飲店、酒吧,、快餐店的消費(fèi),，在網(wǎng)吧、影院,、游樂(lè)園甚至主題公園的消費(fèi),，僅三成多的人是專為購(gòu)物而來(lái),，目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺(tái)，比如深圳多家大型商場(chǎng)利用挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動(dòng),，依靠娛樂(lè)與運(yùn)動(dòng)設(shè)施吸引新新人類的另類消費(fèi)需求,，甚至有些商業(yè)廣場(chǎng)把城市的文化活動(dòng)與集會(huì)功能納入進(jìn)來(lái)。特色性,、文化性,、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性即為體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的特點(diǎn),，具備集購(gòu)物,、娛樂(lè)、休閑,、餐飲,、運(yùn)動(dòng)于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購(gòu)物場(chǎng)所將會(huì)有更大的吸引力,，而由于體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高,，因此，在客流量充足的深圳,，開(kāi)發(fā)商發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤(rùn)空間,。可以預(yù)見(jiàn),，體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵,，這也是深圳商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。