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廖凡幼  杜康

最近,，有專家撰文提出：高房?jī)r(jià),、高租金和高生活成本，是控制北京等特大城市人口無序膨脹的唯一生態(tài)門檻,。北京想成為國際化水平的都市,，必須要有生態(tài)門檻。這是在證明北京高房?jī)r(jià)的合理性,，為高房?jī)r(jià)唱贊歌,。只是這種理由過于勉強(qiáng)，難道高素質(zhì)的企業(yè)和高素質(zhì)的人才就一定要承受高房?jī)r(jià),、高租金和高生活成本嗎,？高房?jī)r(jià)、高租金和高生活成本最終一定會(huì)把高素質(zhì)的企業(yè)和高素質(zhì)的人才也一并趕走,，最后剩下的是什么,？

不過，在百度搜索中輸入“高房?jī)r(jià)的原因”這一詞條,，搜索到了9,970,000篇相關(guān)網(wǎng)頁,。查看了前20篇文章，無一例外的是作者對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)問題的憤怒和對(duì)高房?jī)r(jià)原因的分析,，這些分析中許多是合理的,，準(zhǔn)確的。既然普通人都能夠比較準(zhǔn)確地看到高房?jī)r(jià)的不合理性以及造成這種情況的一些制度上,、政策上的原因,，那么國家和地方各級(jí)管理機(jī)關(guān)的工作人員和各路專家難道就看不到這些原因嗎？難道就不能找到有效的解決辦法嗎,？我們有理由相信中央政府連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策不是為了敷衍普通老百姓,，但是為什么沒有實(shí)際有效的作用呢,？為什么地方政府沒有調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的積極性和主動(dòng)性呢？大概可以歸結(jié)為“非不為也,，是不能也”。

一,、高房?jī)r(jià)高在哪里,？

我們先來看看高房?jī)r(jià)高在哪里？目前的高房?jī)r(jià)有兩個(gè)特點(diǎn),，一方面高房?jī)r(jià)在房屋用途上主要高在住宅類房地產(chǎn),，從2005年掀起的這一輪漲價(jià)潮主要體現(xiàn)在住宅類房地產(chǎn)上，工業(yè),、商業(yè)房地產(chǎn)漲價(jià)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅類房地產(chǎn),；同時(shí)房屋租售比偏離正常值的情況也是這樣，工業(yè),、商業(yè)房地產(chǎn)的租售比還在1：200以下,，基本合理，而住宅類房地產(chǎn)的租售比都在1：300以上,，一,、二線城市甚至高達(dá)1：500。我們的教科書告訴我們：發(fā)達(dá)國家的房屋租售比一般是1：100左右,，扣除稅費(fèi)和大修基金后收益率在8%左右,。而我們現(xiàn)在的住宅租售比換算的收益率在4%以下，最低的低于2%,，還有大量空置,，這顯然不合理，即使作為投資,，也不是理性的投資,。另一方面高房?jī)r(jià)在地域上主要高在一、二線城市,，也就是說從2005年以來,，一、二線城市的住宅類房地產(chǎn)普遍漲了兩倍,，有的甚至翻了兩番,。三、四線城市房?jī)r(jià)也在漲,，有的漲的也很快,，但是比起一、二線城市來說,，還是有差距的,。正因?yàn)檫@兩個(gè)特點(diǎn),，才造成一、二線城市中的白領(lǐng)階層民怨沸騰,，反應(yīng)強(qiáng)烈,。實(shí)際上，一段時(shí)間以來,，城中村違法建筑泛濫,、小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，已經(jīng)提示了城市住宅供應(yīng)緊張,，住宅用地供應(yīng)嚴(yán)重不足（開發(fā)商囤地囤的也主要是住宅用地）,，只是沒有引起國家有關(guān)部門的警覺，及時(shí)采取措施而已,。正因?yàn)樽≌P(guān)乎老百姓的基本民生,，而一、二線城市又聚集著大量流動(dòng)的白領(lǐng)階層,，這才使得網(wǎng)絡(luò)上體現(xiàn)出來的民情格外地關(guān)注高房?jī)r(jià),，而且批評(píng)的矛頭不僅指向開發(fā)商，也指向各級(jí)政府機(jī)關(guān),，質(zhì)疑黨和政府的執(zhí)政能力,，于是經(jīng)濟(jì)問題就有了政治化的傾向，最終引起了國家領(lǐng)導(dǎo)人的重視,。國家歷次出臺(tái)的“國六條”,、“新國六條”、“國十一條”,、“國四條”“國十條”,、部分城市出臺(tái)的“限購令”都是針對(duì)著部分房?jī)r(jià)上升過快的城市,，都是針對(duì)著住宅類房地產(chǎn)也是這個(gè)問題的體現(xiàn),。

二、造成住宅類房地產(chǎn)價(jià)格畸高的原因

根據(jù)有關(guān)專家的看法：中國現(xiàn)階段城市化進(jìn)程加快（造成需求上升加快）,、土地供應(yīng)不足（耕地保護(hù),、市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍）、通貨膨脹預(yù)期（造成恐慌性投資保值）,、匯率升值預(yù)期（造成熱錢大量流入,，流動(dòng)性過剩，流動(dòng)性過剩又加劇通貨膨脹預(yù)期）,、房地產(chǎn)商囤積居奇（囤地,、捂盤惜售）、土地財(cái)政等等都是住宅類房地產(chǎn)價(jià)格畸高的原因,。這些表面上的原因很大程度上體現(xiàn)了資本逐利的特性,，特別是當(dāng)?shù)胤秸鳛橥恋毓?yīng)的市場(chǎng)主體時(shí),，其本身也具備逐利的特性。按照古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論,，市場(chǎng)本身在運(yùn)行過程中會(huì)自動(dòng)地加以調(diào)節(jié),，使之保持正常運(yùn)行。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，資本要求保值增值甚至追逐利潤(rùn)最大化是很正常的,，本質(zhì)上也是在發(fā)現(xiàn)并彌補(bǔ)市場(chǎng)本身存在的缺陷。反過來看,，也就是說,，之所以發(fā)生住宅類房地產(chǎn)價(jià)格畸高的現(xiàn)象,，說明我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著缺陷,。那么我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些缺陷呢？

有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷性,、存在信息不對(duì)稱,、存在監(jiān)管不力問題等等缺陷暫且不說，一個(gè)根本性的缺陷是：在中國,，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)普遍意義上的市場(chǎng),。一般說房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，指的是因房地產(chǎn)具有的不可移動(dòng)性,、獨(dú)一無二性,、區(qū)域性造成的地域性極強(qiáng)這樣一種特性。但是,，我們說房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)普遍意義上的市場(chǎng),，是指嚴(yán)格來說，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不能體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的缺陷,。在一個(gè)普遍意義上的市場(chǎng)——正常的市場(chǎng)——上,，當(dāng)需求增加時(shí)，供給也會(huì)隨之增加,；當(dāng)住宅價(jià)格畸高,，住宅開發(fā)利潤(rùn)劇增時(shí)，應(yīng)當(dāng)會(huì)有大量的開發(fā)企業(yè)加入進(jìn)來,，住宅用途的土地的供應(yīng)也會(huì)隨之增加,。但實(shí)際上不是這樣，土地供應(yīng)受到各種限制,，其中有保護(hù)耕地的限制,、規(guī)劃的限制、甚至有維持高房?jī)r(jià)以便推高GDP,，增加土地財(cái)政收入的利益驅(qū)動(dòng),。土地供應(yīng)市場(chǎng)不是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng),而是很大程度上保留了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影子的一個(gè)市場(chǎng),。土地的供應(yīng)量不是市場(chǎng)說了算，而是地方政府的“批地會(huì)”說了算,。加之地方政府對(duì)于增加土地財(cái)政收入的依賴,，實(shí)際上必然造成房地產(chǎn)市場(chǎng)無法體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律，再摻雜各種人為因素,，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然是亂象叢生,。因此，要承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)（特別是住宅市場(chǎng)）不是一個(gè)普遍意義上的市場(chǎng)這樣一個(gè)事實(shí),，我們才能有針對(duì)性地改進(jìn)管理辦法,。換句話說，如果地方政府作為土地供應(yīng)市場(chǎng)主體的狀況不能改變,，就應(yīng)當(dāng)在制度上做一些改進(jìn),，限制其不利因素的發(fā)生。

三,、住宅類房地產(chǎn)的商品性質(zhì)定位問題

住宅類房地產(chǎn)（別墅——包括所謂的低層住宅——屬于商業(yè)地產(chǎn),，不屬于住宅類房地產(chǎn)）的商品性質(zhì)如果定位于一種普通商品，那就不應(yīng)當(dāng)排除其作為投資品的商品性質(zhì),，就應(yīng)當(dāng)放開經(jīng)營,，不要管的太多，特別是不要采用行政干預(yù)的手段加以干涉,。比如珠寶,、古董、名人字畫,，甚至包括普洱茶之類的商品,，你愿意炒你就炒，炒到多高也不要緊,，直至崩盤,。崩盤本身也是市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)。如果定位于一種特殊商品,，那就應(yīng)當(dāng)有所不同,。在現(xiàn)階段，一方面由于城市化進(jìn)程的加快,，住宅類房地產(chǎn)的需求持續(xù)增長(zhǎng),，另一方面由于耕地保護(hù)的需要，土地供應(yīng)量必然受到限制,，住宅類房地產(chǎn)不可能作為一種大量開發(fā)的投資品,，其商品屬性更多的體現(xiàn)在解決人們居住問題這個(gè)層面上。衣食住行,，住宅是人們生活的必需品,，就像糧食安全,、菜籃子工程一樣，應(yīng)當(dāng)采取特殊政策予以調(diào)整,，排除人為炒作造成不安定因素的可能,。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，一些發(fā)達(dá)國家（例如德國）也采取高稅收的政策限制住宅市場(chǎng)的不正常波動(dòng),。況且,，住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)、囤積和炒作,，很大程度上依賴銀行的貸款,，房地產(chǎn)市場(chǎng)要依靠其自身的調(diào)節(jié)——炒至崩盤，泡沫破裂,，銀行是最大的輸家,，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也將受到極大影響。美國的“兩房”拖累金融機(jī)構(gòu),，加劇金融危機(jī)就是很好的例證,。因此,，現(xiàn)階段住宅類房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)定位于一種特殊商品,，限制其作為投資品的屬性，正因?yàn)槿绱?，國家出臺(tái)限制性政策,，征收房產(chǎn)稅才是名正言順、順理成章的,。

四,、高房?jī)r(jià)問題的對(duì)策

目前用于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和手段，有不少是行政干預(yù)性質(zhì)的,，特別是“限購令”,，難道我們又回到票證經(jīng)濟(jì)的年代了嗎？也許這是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn),，行政干預(yù)簡(jiǎn)單而且有效,。但是，用經(jīng)濟(jì)的辦法解決經(jīng)濟(jì)的問題才是最好的辦法,，也才能最終解決經(jīng)濟(jì)問題,。

1、放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策,，使住宅建設(shè)回歸到解決基本民生問題這樣一個(gè)層面上來,。當(dāng)一個(gè)地方無法快速發(fā)展工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)，把房地產(chǎn)開發(fā)作為支柱就成為必然,。而這種開發(fā)實(shí)際是一種空中樓閣,，是透支未來,，是寅吃卯糧。在所有的大中城市周圍我們都能看到大量的住宅空置,，占?jí)毫舜罅康耐恋睾唾Y金,。這種開發(fā)并沒有創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，對(duì)城市的后續(xù)發(fā)展造成許多不利的因素,。這種所謂支柱產(chǎn)業(yè),，輕了說是短視，只顧眼前利益,；重了說就是飲鴆止渴,。

2、改進(jìn)干部考核指標(biāo)體系,。長(zhǎng)期以來,，地方政府一直在追求土地財(cái)政收入的最大化，以至于在普通市民看來,，政府和開發(fā)商是一個(gè)利益共同體,，共同推高房?jī)r(jià)。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,，都說是因?yàn)槭聶?quán)大,、財(cái)權(quán)小。實(shí)際上,，地方政府對(duì)于政績(jī)的追求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地方財(cái)政收入提供的可能,，而這種追求又來源于對(duì)主要領(lǐng)導(dǎo)干部的競(jìng)爭(zhēng)性考核指標(biāo)體系，你的能力要靠政績(jī)來體現(xiàn),，政績(jī)是什么,？當(dāng)然主要是那些發(fā)展指標(biāo)了。是不是我們對(duì)“發(fā)展是硬道理”的理解過于直觀和簡(jiǎn)單了,？直到中央提出干部考核要增加民生指標(biāo),；房地產(chǎn)調(diào)控不力，主要領(lǐng)導(dǎo)要問責(zé)之后,，地方政府的有效調(diào)控政策才姍姍出臺(tái)就是這個(gè)道理,。這說明我們的干部考核指標(biāo)體系設(shè)計(jì)有問題，必須加以改進(jìn),。

3,、恢復(fù)征收住宅類房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅，實(shí)行較高的稅率（3-5%）,。采用一律統(tǒng)征,，房產(chǎn)權(quán)利人可以在戶籍所在地獲得全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的退稅的辦法。比如一個(gè)人在多個(gè)城市擁有房產(chǎn)，那他要在那些城市分別繳納房產(chǎn)稅,，但是他可以在自己戶籍所在的城市獲得退稅,，退稅標(biāo)準(zhǔn)按戶籍人口×標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積計(jì)算，成年子女與父母同住的獎(jiǎng)勵(lì),。這個(gè)辦法還要細(xì)化,，但是可以解決一個(gè)人到底有幾套房無法統(tǒng)計(jì)的問題，也避免了單純使用“套”這個(gè)概念很可能造成新的不公平現(xiàn)象,，堵住不應(yīng)有的漏洞,。用這種經(jīng)濟(jì)的辦法根本遏制住宅類房地產(chǎn)的投機(jī)和炒作。把住宅建設(shè)從一般房地產(chǎn)開發(fā)中分離出來,。這樣做還可以避免集資建房的死灰復(fù)燃,、小產(chǎn)權(quán)房的屢禁不止以及過度追求大戶型、超大戶型等不符合中國國情的現(xiàn)象出現(xiàn),。

4,、加快城市重建，舊城改造的力度,，提高土地集約化利用程度,。我們?cè)S多城市存在著大量的3到6層的多層住宅，有的還是磚混結(jié)構(gòu),，存在著結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的隱患,。很多住宅建成年代久遠(yuǎn)，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)完全不能滿足現(xiàn)代家庭的使用需要,，外形也破舊不堪,。引入開發(fā)商,，加快城市重建,，舊城改造的力度，可以在現(xiàn)有的土地上解決更多的市民的居住問題,。實(shí)際上是內(nèi)涵式地增加了土地的供應(yīng)量,，也可以讓城市這塊“餅”不要攤得過大。

5,、增加住宅類房地產(chǎn)土地供應(yīng)量,，限制用途、戶型,、面積,，優(yōu)先解決居住問題。這是增加供給,，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求,，沒有什么需要論證的，關(guān)鍵是要有行動(dòng)。 

中共十七屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》體現(xiàn)了民生本位,，也就是以民生為本,，以民生來指導(dǎo)“十二五“規(guī)劃這樣一個(gè)新的思路。結(jié)合這個(gè)新思路,，反思一下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論與實(shí)踐,，制度與政策、成果與失誤,，很有必要,。

作者：廖凡幼  （高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,、土地估價(jià)師）

杜康（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,、土地估價(jià)師）

李強(qiáng)（注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）

作者單位：深圳市國策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司

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