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東莞分公司 李朋花

從2002年掀起商業(yè)步行街開發(fā)熱，到2003年大型商業(yè)地產(chǎn)一擁而上,，再到2009年,，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)個(gè)拔地而起，東莞一直沒有停止過大量的商業(yè)開發(fā),。在前后7年內(nèi),，東莞城區(qū)商業(yè)的格局已經(jīng)基本定型，目前已形成西正路商圈,、東縱商圈,、世博商圈、鴻福商圈,、華南mall商圈等五大主要商圈,，據(jù)筆者近期對(duì)城區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上存在商業(yè)面積過大,、結(jié)構(gòu)失衡,、企業(yè)經(jīng)營困難等“怪像”，東莞商業(yè)地產(chǎn)的未來面臨極大的發(fā)展挑戰(zhàn)。

（一）城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

改革開放后,，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，莞城區(qū)西正路－市橋路商圈作為東莞商圈的最初雛形開始崛起，并逐步拓展形成擁有地王廣場(chǎng),、百佳超市,、沃爾瑪?shù)妮赋巧倘Α：髞?，伴隨著東莞城市的東移,，東莞商圈將商業(yè)文化向東城推進(jìn)，此后,，更進(jìn)一步拓展到南城萬江地區(qū),，使商業(yè)在整個(gè)東莞市區(qū)發(fā)展起來。目前東莞城區(qū)商圈主要包括西正路商圈,、東縱商圈,、世博商圈、鴻福商圈,、華南mall商圈,，每個(gè)商圈各有優(yōu)勢(shì)。

城區(qū)商圈分布圖

（1）西正路商圈

西正路位于東莞城區(qū)核心地帶,，是老東莞政治,、經(jīng)濟(jì)和文化中心，歷來也是東莞的著名商圈,。主要有西正路,、市橋路、邁豪街,、百佳購物廣場(chǎng),、天和百貨、麗柏百貨,、西城樓大街等,，聚集了低中高檔次各種商品，種類覆蓋服裝,、鞋包、數(shù)碼產(chǎn)品,、珠寶,、品牌餐飲等，是游客以及本地居民主要的商圈,，相當(dāng)于廣州北京路,、上下九步行街。

目前，該商圈關(guān)注度最高的是西城樓大街裙樓商業(yè),，其共分為四層,，規(guī)劃設(shè)計(jì)成名店區(qū)、百貨區(qū),、數(shù)碼港等具有嶺南特色的商業(yè)街區(qū),，進(jìn)駐的品牌商家有沃爾瑪、肯德基,、必勝客,、三禾壽司、添添聚源味,、以純,、匡威、千色店,、歌莉婭等等,，街區(qū)內(nèi)超市、餐飲,、服裝,、化妝品等各行業(yè)齊全，商業(yè)氣氛濃厚,。根據(jù)近期調(diào)查得知,，西城樓大街在售商鋪主要是第一和第二層，其中首層主流面積為30到40平方米,，售價(jià)在48000元/平方米到120000元/平方米不等,；二層售價(jià)在30000元/平方米到50000元/平方米不等。

（2）東縱商圈

東縱商圈是從東縱路延伸至東城西路,、東城路一帶,，這里集中了沃爾瑪、天虹,、百佳,、國美電器、時(shí)尚電器城等一批知名商家,，以及東城風(fēng)情步行街,、愉景東方威尼斯廣場(chǎng)商業(yè)步行街、君豪商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施,，是從莞城區(qū)延伸至東城區(qū)的一個(gè)跨區(qū)域商圈,。

該商圈比較集中的商業(yè)區(qū)是愉景東方威尼斯廣場(chǎng)商業(yè)步行街，地處東縱大道及莞樟大道旁,，總建筑面積17萬余平米,，包括主題中心商業(yè)區(qū),、情景步行街、商務(wù)辦公,、花園式公寓等四大組團(tuán),，已引進(jìn)天虹、時(shí)尚電器,、蘇寧電器,、橫店電影院等品牌商家，商鋪的開間面積為45至260平方米不等,，月租金范圍為100-130元/平方米,，銷售均價(jià)為20000元/平方米。

（3）世博商圈

世博商圈位居?xùn)|莞市東城區(qū)中心地段,，正處東城大道,、東莞大道和莞樟大道聯(lián)接的東城市區(qū)樞紐中心。世博廣場(chǎng)主體工程占地面積10萬平方米,，商用總面積20萬平方米,，按照零售業(yè)占50%、餐飲業(yè)占20%,、娛樂業(yè)占30%的國際公認(rèn)最佳商業(yè)組合,，分為九大板塊。各功能板塊以世紀(jì)歡樂島為中心呈圍合布局,，劇場(chǎng)式觀光購物連廊互通各區(qū),，形成有效人氣互動(dòng)系統(tǒng)。世博商圈東莞目前最成熟的商圈之一,，匯集了海雅百貨,、好又多、國美電器,、天源電腦城,、兒童世界、酒店,、美食等多種業(yè)態(tài),，出租率高達(dá)95%以上，月租金范圍為60-250元/平方米,，銷售均價(jià)為25000元/平方米,。

（4）鴻福商圈

位于東莞新行政中心區(qū)，是東莞未來的政治,、經(jīng)濟(jì),、文化、金融及商務(wù)中心,，商業(yè)主要為行政中心區(qū),、商務(wù)等作配套服務(wù)。主要集中在莞太大道兩側(cè)以及銀豐路,、宏遠(yuǎn)路,、鴻福路西、元美路,、富民商業(yè)街等地,。目前已有擁有第一國際、時(shí)尚島?藍(lán)鉆,、萊蒙特購物廣場(chǎng),、綜藝?曼哈頓時(shí)代等知名商業(yè)中心，沃爾瑪,、家樂福,、海雅百貨等品牌商家已進(jìn)駐，是東莞市區(qū)新興商業(yè)熱點(diǎn),。據(jù)調(diào)查,，鴻福西路目前臨街商鋪普遍月租金在70-150元/平方米，規(guī)劃臨近R2號(hào)線的街鋪超前預(yù)期空間成分較大,，月租金可達(dá)200-250元/平方米,，售價(jià)在45000元/平方米左右。

（5）華南mall商圈

華南Mall位于東莞萬江區(qū),，與周邊的麥德龍和都會(huì)廣場(chǎng)共同構(gòu)成華南mall商圈,。華南mall總建筑面積80萬平方米，商業(yè)面積超過40萬平方米,，現(xiàn)在進(jìn)駐有KFC,、麥德龍、SPAR超市,、時(shí)尚電器,、萬達(dá)國際電影城、英國BBC天線寶寶兒童樂園,、尼羅河酒店,、康祺健身會(huì)所等，規(guī)劃為集旅游,、購物,、休閑、娛樂,、酒店,、文化、運(yùn)動(dòng),、美食于一體的大型購物廣場(chǎng),。但據(jù)筆者調(diào)查,，華南Mall是東莞失敗的商業(yè)案例典范，目前空置高達(dá)70%以上,，人氣慘淡,，商鋪月租金在30-80元/平方米。截止至2010年4月,，因東莞外向型企業(yè)多,，華南Mall為引導(dǎo)企業(yè)開拓內(nèi)銷市場(chǎng)，并提供內(nèi)銷的渠道和平臺(tái),，新成立了新華南MALL·東莞工廠直銷中心,，入駐的商戶頭兩年可免交租金，已有36家商戶進(jìn)駐,，但還是人氣不夠,，生意慘淡。

（二）城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)“怪像”

東莞商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)年前一輪爆發(fā)式發(fā)展后,，市場(chǎng)發(fā)展一直處于半停滯狀態(tài),，究其原因，主要是城市消費(fèi)力無法支撐商業(yè)地產(chǎn)的超前發(fā)展,。商業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)城市化的發(fā)展進(jìn)程,，給東莞帶來巨大商機(jī)的同時(shí)，由于東莞商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展具有其獨(dú)特的背景,，使其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)具有不同其他地方的“怪像”,。主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）現(xiàn)有商業(yè)面積嚴(yán)重超標(biāo)，空置率過高

截至2009年,，據(jù)東莞市經(jīng)貿(mào)局統(tǒng)計(jì),，東莞市零售網(wǎng)點(diǎn)總面積約350萬平方米，其中3000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)逾200個(gè),，面積超過212萬平方米,。市區(qū)常住人口約100萬人，按照200萬平方米的商業(yè)面積,，平均人均商業(yè)面積達(dá)到約2平方米,，大大高于發(fā)達(dá)國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米的水平。

由于商業(yè)的大量開發(fā),，現(xiàn)在城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)除了部分傳統(tǒng)商業(yè)街外,，很多新的大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況都不盡如人意。據(jù)筆者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn),，東莞市持續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)目前正常開業(yè)的只有70%,，在這70%中又有70%是空置的?？梢?，東莞市商業(yè)市場(chǎng)存在面積過大與消費(fèi)力不足的矛盾,，導(dǎo)致空置率居高不下的尷尬局面。

（2）商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)能力和布局雙雙失衡

東莞是制造業(yè)城市,，75%常住人口是低收入外來務(wù)工人員,，缺乏白領(lǐng)階層，人口呈啞鈴式,，因此整個(gè)消費(fèi)力是非常有限的，大量商業(yè)面積開發(fā)導(dǎo)致了消費(fèi)能力失衡,。一些區(qū)域的商業(yè)廣場(chǎng),，提供的商品種類不夠豐富，故消費(fèi)量不高,，導(dǎo)致了整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)布局失衡,。

（3）缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，經(jīng)營不理想

商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的高低取決于它的規(guī)劃,、建筑,、招商、運(yùn)營等多種綜合因素,，而東莞商業(yè)市場(chǎng)中許多商業(yè)街屬于住宅小區(qū)的配套部分,，開發(fā)商往往將商業(yè)與住宅整體規(guī)劃，或者商業(yè)的規(guī)劃服從住宅的規(guī)劃,，同時(shí)開發(fā)商注重資金的快速回籠,，開發(fā)樓盤后往往把商業(yè)部分賣掉，由個(gè)體分散經(jīng)營,，導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂,。合理的商業(yè)規(guī)劃有利于形成最合理的商業(yè)布局，國外成功的經(jīng)驗(yàn)往往是先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃,，再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃,。但目前東莞大多數(shù)商家做不到這一點(diǎn)，沒有統(tǒng)一的管理規(guī)劃,，難形成規(guī)模,，大大抑制了商家進(jìn)場(chǎng)的熱情，難以經(jīng)營起來,。

（4）租售比低于國際標(biāo)準(zhǔn),，收益率偏低

東莞市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資情緒高漲,，導(dǎo)致商鋪價(jià)格居高不下,。目前東莞成熟商圈主要集中在莞城區(qū)和東城區(qū)，其中西正路商圈,、世博商圈發(fā)展比較成熟,，租售比也比較合理,；而新興商業(yè)區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施以及居住氛圍等方面的缺乏,，以及東莞消費(fèi)市場(chǎng)獨(dú)有的啞鈴式人群構(gòu)成,，導(dǎo)致消費(fèi)力的分散，商業(yè)經(jīng)營并不成熟,，難以支撐較高的租金水平,，從而導(dǎo)致租售比嚴(yán)重失衡，租售比大部分低于1︰300,，甚至更低,，從而導(dǎo)致新興商業(yè)區(qū)投資風(fēng)險(xiǎn)加大、收益率偏低,。

（三）城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范

針對(duì)目前東莞城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)較強(qiáng)的負(fù)面特征,，以及輕軌的建設(shè)給沿線商用物業(yè)價(jià)格帶來超前的預(yù)期等市場(chǎng)現(xiàn)象，迫使估價(jià)師在做商業(yè)地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目時(shí)提出更高的要求,，為銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn),。筆者認(rèn)為估價(jià)師應(yīng)從以下方面防范風(fēng)險(xiǎn)：

（1）嚴(yán)格履行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)查勘程序：主要包括權(quán)屬證書原件的核實(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀,、裝修,、業(yè)態(tài)、臨街狀況等的查勘,，全面體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀及特點(diǎn),。同時(shí)，要求產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)當(dāng)事人就估價(jià)對(duì)象可能存在的負(fù)債出具具有法律意義的承諾函等等,。

（2）充分調(diào)查和分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,，采取適宜的估價(jià)方法和符合市場(chǎng)客觀情況的可比案例和參數(shù)進(jìn)行估價(jià)。

（3）保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎,，對(duì)影響商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)值的因素予以充分揭示,，如已經(jīng)設(shè)定的抵押擔(dān)保數(shù)額、應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款等,。

（4）切實(shí)分析抵押商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)能力,，主要包括但不限于：房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性,、可分割轉(zhuǎn)讓性,、變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短、變現(xiàn)費(fèi)用,、應(yīng)納稅金,、變現(xiàn)對(duì)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的影響等。