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技術(shù)部        董俐利

隨著經(jīng)濟糾紛、訴訟數(shù)量的增加,，特別是在2008年遭遇金融危機的影響,，有些企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，更有部分企業(yè)倒閉,，產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛,，所以需要進行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多。

司法鑒定評估就是房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法接受人民法院的委托,，運用專業(yè)的估價知識和方法,，依照法定的程序，對與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價值進行專業(yè)判斷的一種活動,。         

深圳的司法鑒定評估業(yè)務(wù)雖然歷史不長,。但由于法律制度完善、權(quán)利意識增強以及房地產(chǎn)市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響,，房地產(chǎn)評估鑒定逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項重要的技術(shù)工作,。

司法鑒定房地產(chǎn)評估的工作流程：

1、評估公司選定

在開展司法鑒定評估之前,，深圳市各級人民法院根據(jù)廣東省高級人民法院規(guī)定,，選定社會中介評估機構(gòu)，并根據(jù)自身需要對評估機構(gòu)資質(zhì)等級（二級以上資質(zhì)）,、專業(yè)水平及資信作出評價,，選定入圍評估機構(gòu)，設(shè)定期限一般為兩年,，并根據(jù)該院執(zhí)行案件的數(shù)量確定搖珠時間,，隨機選擇委托的評估機構(gòu)進行司法鑒定。

2,、抽簽

根據(jù)廣東省高級人民法院規(guī)定,，委托法院入圍評估機構(gòu)對執(zhí)行案件進行司法鑒定評估需采用隨機選擇評估機構(gòu)的方式。目前深圳市選定評估機構(gòu)的方式為機器隨機抽取,，并采用輪流中抽方式,。這樣，各評估公司機會均等,，更體現(xiàn)了公平,、公正的原則。

3,、委托

通過搖珠選定的評估公司,，人民法院與評估機構(gòu)簽訂《司法鑒定委托書》,，評估機構(gòu)開始進行評估程序。

4,、資料搜集

對于取得的估價對象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料,，估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道進行校核。對于權(quán)屬清晰的房地產(chǎn),，一般找法官提供房地產(chǎn)證復(fù)印件或去房產(chǎn)國土部門查詢即可,；對于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的,，估價師應(yīng)當(dāng)與法官溝通,，特別對于在國土部門未備案，無從查證的權(quán)屬資料,，應(yīng)跟法官溝通,，采取爭議雙方均認可的數(shù)據(jù)，并由雙方當(dāng)事人簽字確認,，不得擅自做出假設(shè),。另外，對于各種渠道搜集到的資料,，要做好底稿的存檔工作,，以備查閱。

5,、現(xiàn)場查勘

估價師在進行現(xiàn)場查勘時應(yīng)當(dāng)有法官陪同,，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場。現(xiàn)場查勘過程中,，估價師應(yīng)公開各種權(quán)屬資料,，并要法官和雙方當(dāng)事人確認其真實性、完整性,。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片,，并做好查勘記錄，查勘記錄中,，需明確所需評估房地產(chǎn)的實際現(xiàn)狀：如毛坯房,、是否含室內(nèi)固定裝修的現(xiàn)值、是否包含室內(nèi)物品（家私電器）等,；查勘的時間,、地點、查勘人,、在場人,、查勘的經(jīng)過、結(jié)果等,，對于室內(nèi)存有家私,、電器需要連同一起評估的,，則需由查勘人、雙方當(dāng)事人,、在場人在物品清單上簽名,。

另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認真對待,，嚴格按照估價程序作業(yè),。如到達現(xiàn)場時；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查,、拍照時,，應(yīng)及時與委托法院聯(lián)系,、溝通情況,，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應(yīng)該細致,，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象,；評估公司最好派兩名估價人員進行現(xiàn)場勘查。 

6,、報告制作

在查勘完評估物業(yè)現(xiàn)場及搜集完評估所需的相關(guān)資料后,，評估公司開始報告制作過程。司法鑒定房地產(chǎn)評估報告制作,，應(yīng)嚴格遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定,，堅持獨立、客觀,、公正,、科學(xué)的評估原則，明確估價目的,、合理設(shè)定假設(shè)和限制條件,、采用科學(xué)的估價方法及嚴謹?shù)募夹g(shù)路線，緊緊圍繞價值定義,，優(yōu)先選用市場比較法進行估價,。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例,，科學(xué)的設(shè)定價值定義條件下的各個比較因素,，使得估價結(jié)果不偏離價值定義的內(nèi)涵。對于估價結(jié)果的計算過程和數(shù)據(jù)來源,，必須嚴格遵循估價規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，做到有理有據(jù)，確保估價計算過程的科學(xué)合理,，確保估價結(jié)果做到準(zhǔn)確無誤,。報告附件全面,，所附照片應(yīng)為彩色；按法院的要求出具報告份數(shù),；并按法官的要求送交方式提供報告,。

7、收費

根據(jù)深圳市中級人民法院的規(guī)定,，評估報告制作完成后,，應(yīng)先根據(jù)國家收費標(biāo)準(zhǔn)收取評估費。目前對于在出具評估報告之前收取評估費的作法,，不同法院實際操作起來情況不同,。部分評估費還是需等到結(jié)案時收取。

8,、復(fù)議

評估報告復(fù)議是房地產(chǎn)估價司法鑒定與一般房地產(chǎn)估價在估價程序上的一個重要區(qū)別,，并不以交付報告為終結(jié)，也是司法鑒定房地產(chǎn)評估的重要程序,。對于案件糾紛各方,，其立場不同，對于評估報告結(jié)果會持有不同的意思,，故會對評估結(jié)果的客觀性和公正性進行質(zhì)疑,。所以評估公司應(yīng)嚴格按照估價程序，并對采用的估價方法理論基礎(chǔ)的科學(xué)性,、估價過程的合理性,、估價結(jié)果的客觀性。執(zhí)行每一步估價工作,，都要做到有法可依,、有據(jù)可查。并對于估價結(jié)果的的來源有其充分的理由,，根據(jù)自己的觀點及評估理由給予答復(fù),。

司法鑒定房地產(chǎn)評估源自于其自身的特點，司法鑒定評估工作所承擔(dān)包括法律風(fēng)險,、技術(shù)風(fēng)險,、道德風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險往往高于其他評估業(yè)務(wù)。很好的控制司法鑒定評估環(huán)節(jié)的各種風(fēng)險同樣是一件復(fù)雜而重要的事情,。所以,，在從事司法鑒定房地產(chǎn)評估過程中，必須關(guān)注的問題:

1,、嚴格遵循有關(guān)規(guī)定,、執(zhí)業(yè)規(guī)范

司法鑒定房地產(chǎn)評估活動中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,、執(zhí)業(yè)規(guī)范,。 實際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價為委托方執(zhí)行案件提供參考依據(jù),。 

2,、充分認知司法鑒定房地產(chǎn)評估的嚴肅性

司法鑒定房地產(chǎn)評估從前期的現(xiàn)場勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認定,、到后期的估價報告的制作,、房地產(chǎn)估價師的簽字等細節(jié)上都不能有半點疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序,，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟損失,。

3、評估基準(zhǔn)日,、有效期的確定

現(xiàn)在的司法鑒定房地產(chǎn)評估中,，絕大部分都是評估標(biāo)的物的現(xiàn)值，所以,，一般以查勘現(xiàn)場日為房地產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日,，房地產(chǎn)評估是以某一時點作為評估基準(zhǔn)日,，估算確定的是有關(guān)房地產(chǎn)在該時點的現(xiàn)時價值,。

估價報告有效期的問題，目前房地產(chǎn)市場價格波動較大,，評估公司出具的房地產(chǎn)估價報告有效期一般為一年,，而法院的工作程序中如送達不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結(jié)但評估報告已過有效期,，這就需要評估公司充分理解法院的工作特點,，雙方協(xié)商解決

4、選擇合適的估價方法

目前司法鑒定房地產(chǎn)評估中較為普遍使用的是市場比較法,。目前,，對于市場商品房，一般都采用市場比較法評估,。對于未交地價或只交付部分地價的非市場商品房（綠本房產(chǎn)證）,，雖然權(quán)利人只對地上建筑物有所有權(quán)，但在我們具體評估中,，不能采用成本法對其地上建筑物評估,，而是同樣采用市場比較法評估標(biāo)的物完全產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)市場價格，根據(jù)深圳市的相關(guān)規(guī)定計算地價,，并列出地價數(shù)據(jù)做為參考,，而實際地價數(shù)據(jù)以深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的核算為準(zhǔn)，而在物業(yè)拍賣時按市場價格拍賣,，扣除應(yīng)補地價,。

5,、積極主動取得委托法院支持

司法鑒定房地產(chǎn)評估自身特點，牽涉當(dāng)事人各種利益關(guān)系,，被告,、原告及相關(guān)當(dāng)事人之間往往存在著較多對抗和沖突，評估人員現(xiàn)場查勘中,，經(jīng)常會遇到當(dāng)事人的不配合,、甚至阻止等情況。評估人員到房地產(chǎn)行政主管部門落實房地產(chǎn)權(quán)屬遇到困難,，諸類種種……,，評估人員都應(yīng)積極主動取得委托法院支持，以便評估工作順利進行,。

6,、評估報告的質(zhì)量及其服務(wù)

司法鑒定房地產(chǎn)估價結(jié)論是法院判決的法定證據(jù)，房地產(chǎn)估價司法鑒定過程中所采用的各種估價依據(jù)作為鑒定結(jié)論的組成部分,，其準(zhǔn)確性非常重要,。在司法鑒定過程中應(yīng)該對估價依據(jù)予以核實，不能核實的要給出詳細說明,。如果在現(xiàn)場查看過程中,，受當(dāng)事人不配合以及其他各種條件限制，估價師難以全面掌握估價對象的資料,，但法院又要求必須在規(guī)定的時限內(nèi)完成鑒定工作并出具報告的情況下,，應(yīng)當(dāng)在估價的假設(shè)和限制條件中予以充分的說明，并明確指出估價結(jié)果應(yīng)用的限制條件,。

總之,，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的不斷增多,，不僅為評估機構(gòu)增加了業(yè)務(wù)收入,，增強了估價師的參與和影響社會經(jīng)濟活動的能力，但如何樹立法律意識,，規(guī)范評估程序,，防范評估風(fēng)險，提高執(zhí)業(yè)能力和社會公信力是值得我們評估機構(gòu)及其從業(yè)人員不斷追尋的目標(biāo),。