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廖凡幼

雖然從全國(guó)來(lái)看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格拐點(diǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)還有爭(zhēng)論，從深圳來(lái)看,，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)應(yīng)當(dāng)說(shuō)已經(jīng)出現(xiàn),，深圳房?jī)r(jià)從2000年的谷底緩慢回升,，到2005年下半年突然發(fā)力，到2007年3季度上升到峰值,。2007年上半年,，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅有5個(gè)月維持在10%以上，新建商品房均價(jià)從9400元/平方米猛漲至近15000元/平方米,，南山區(qū)甚至接連出現(xiàn)售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高層住宅,。10月份以后，隨著市場(chǎng)交易量的持續(xù)大幅減少,，住宅市場(chǎng)由“有價(jià)無(wú)市”向“量?jī)r(jià)齊跌”轉(zhuǎn)折,，到年底，房?jī)r(jià)回歸10%左右,。

以筆者自住的一套多層住宅為例,，1995年建成，2003年曾希望以原購(gòu)買價(jià)4500元/平方米的價(jià)格賣出,，無(wú)人問津,，到2007年9月竟?jié)q到16000元/平方米，接近翻兩番,，到2008年1月,，價(jià)格回歸到13000元/平方米。從我們房地產(chǎn)估價(jià)師的角度來(lái)看這一輪房?jī)r(jià)飛漲,，只能用“瘋狂”和“干炒”來(lái)概括,。“瘋狂”是說(shuō)漲得過(guò)快,，半年翻一番,，租金收益率低到只有2-3%,，嚴(yán)重偏離正常范圍；參與的人不多,，但能量大,，由于同時(shí)段股市牛氣沖天，股市盈利資金轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),，加之房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員也大量參與,，銀行房地產(chǎn)抵押貸款的放大效用，于是產(chǎn)生“暴漲”,。記得2007年2,、3季度，深圳估價(jià)機(jī)構(gòu)個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款評(píng)估報(bào)告多得做都做不過(guò)來(lái),，只好大量招人,，到年底又少到幾乎為零?！案沙础笔钦f(shuō)實(shí)際上深圳戶籍人口90%以上擁有自己的住房,，包括“城中村”在內(nèi)的大量出租房屋基本可以滿足非戶籍人口住房需求，購(gòu)買商品住房的剛性需求并不大,，據(jù)中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，此次房?jī)r(jià)上漲期間購(gòu)房的，如果以“購(gòu)買第二套或以上住房并未自住,，原有住房并未轉(zhuǎn)售”為標(biāo)準(zhǔn)界定“投資性買房”,，投資性買房占到60-80%。這種虛假的需求是不能長(zhǎng)期維持的,，真正有購(gòu)房需求的人會(huì)轉(zhuǎn)而租房,，因?yàn)樽夥扛纤悖顿Y性買房者終將因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌,、出租收益低于按揭款而陷入困境。 

一,、深圳本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的原因

房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng),，終極原因依然還是供給與需求不相協(xié)調(diào)。2005～2007年是深圳市住房市場(chǎng)供求關(guān)系比較緊張的時(shí)期,，由于深圳土地資源的緊缺以及國(guó)家土地管理政策的進(jìn)一步嚴(yán)格,，深圳市政府開始實(shí)施連續(xù)多年的土地供應(yīng)緊縮政策，包括房地產(chǎn)用地在內(nèi)的全市各類建設(shè)用地都進(jìn)行了供應(yīng)總量的嚴(yán)格控制,。這期間,，每年新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)僅為1平方公里，少于以前每年3平方公里的供應(yīng)規(guī)模,，且多位于特區(qū)外,。隨著新增供應(yīng)的持續(xù)減少,，2005年以來(lái)，全市可供應(yīng)的新建商品住房也隨之減少,。2005,、2006、2007三年,，全市每年批準(zhǔn)預(yù)售的住房面積分別下降了11.77%,、2.39%、15.83%,；而可供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)減少,，直接引致商品住宅銷售面積的下降，造成2006,、2007年連續(xù)出現(xiàn)21%,、29%的銷售規(guī)模大幅下降。供應(yīng)量的減少為市場(chǎng)炒作和房?jī)r(jià)“暴漲”埋下了禍根,。深圳本輪房?jī)r(jià)暴漲大大遲于溫州,、杭州、上海,，也遲于北京,、天津，這里有深圳商品住宅剛性需求不足,，市場(chǎng)化程度比較高,、投資比較理性，證券市場(chǎng)波動(dòng),，人民幣升值預(yù)期,、港人投資深圳房地產(chǎn)保值等原因，也有特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)枯竭,，特區(qū)外交通,、治安均不理想，即使增加土地供應(yīng),，也難解特區(qū)內(nèi)商品住宅供應(yīng)偏緊的狀況的原因,。  

二、政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的兩難處境

      應(yīng)該說(shuō)深圳市政府對(duì)本次房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)反應(yīng)比較遲緩,，有關(guān)價(jià)格調(diào)控政策力度也比較平緩,，原來(lái)預(yù)期的強(qiáng)制按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的政策沒有出臺(tái)。由于多年來(lái),，深圳已形成了二手樓買賣陰陽(yáng)合同的慣例,，即二手樓買賣交國(guó)土房產(chǎn)局備案的合同寫原值，過(guò)戶后的房地產(chǎn)證也寫原值,，差價(jià)另行支付,。如果強(qiáng)制按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,，多年來(lái)累積的差價(jià)所應(yīng)征收的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅將由最后一次轉(zhuǎn)讓的賣方承受，這將進(jìn)一步推高二手樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格,，同時(shí)會(huì)使“炒房”成本上升,，也會(huì)使成交量進(jìn)一步萎縮。

      政府調(diào)控政策的反應(yīng)遲緩和力度平緩是有原因的,，從主觀因素來(lái)看,，深圳市一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度最高的城市之一，人均住宅面積排在各大城市前列,，住宅空置率多年居高不下,，大量“城中村”住宅可供出租，小戶型住宅因?yàn)檫m合市場(chǎng)需求,，在2000年左右就大量上市,。在此情況下，政府是不是應(yīng)當(dāng)直接干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng),？干預(yù)的效果有多大,？對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性是不是應(yīng)當(dāng)更理性一些？此外,，深圳房?jī)r(jià)上漲滯后于華東華北甚至廣州,，屬于補(bǔ)漲；房?jī)r(jià)上漲一定程度上有助于提升城市形象,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí),；房?jī)r(jià)上漲必然提升地價(jià)，增加政府出讓土地收入等等,，都使得政府出臺(tái)政策比較謹(jǐn)慎,。從客觀因素來(lái)看，深圳特區(qū)內(nèi)確實(shí)已沒有多少土地可以用來(lái)平抑房?jī)r(jià),，只有華僑城片區(qū)的紅樹灣和南山商業(yè)中心區(qū)填海區(qū)還有大塊的土地,，但都已經(jīng)規(guī)劃為高檔住宅項(xiàng)目用地，不可能滿足90/70指標(biāo)要求,。目前有可能出臺(tái)政策,，鼓勵(lì)舊城改造，多層改高層,，提高土地集約化利用程度，增加特區(qū)內(nèi)新建商品住宅供應(yīng)量,，以緩解供需矛盾,。

      總之，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲是一種又愛又怕的心理狀態(tài),，歸根到底,，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，甚至居高不下，最終將引起產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,，減少財(cái)政收入來(lái)源,，這是地方政府不愿看到的。 

三,、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)

在深圳本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中,，深圳的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或者起著推波助瀾的作用，或者沒有得到合適的組織和引導(dǎo),，沒有發(fā)揮揭示真實(shí)價(jià)值,，幫助當(dāng)事人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用。

房地產(chǎn)銷售中介機(jī)構(gòu),，基于其市場(chǎng)地位,，在新房銷售中積極協(xié)助開發(fā)商采用各種銷售策略，推高房?jī)r(jià)賺取更多利潤(rùn),，其員工也不乏從中贏利者,；在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中亦然，甚至出現(xiàn)大規(guī)模倒閉,，老板攜款潛逃的現(xiàn)象,。 

房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，基于其客觀公正的立場(chǎng),，本應(yīng)當(dāng)發(fā)揮揭示真實(shí)價(jià)值,，幫助當(dāng)事人規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用，但由于沒有得到房地產(chǎn)管理部門,、行業(yè)協(xié)會(huì)（學(xué)會(huì)）和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的組織,、引導(dǎo)，迫于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力,，沒有發(fā)揮幫助金融機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn),、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用，甚至出現(xiàn)買房人利用評(píng)估報(bào)告獲得“零首付”的情況,，助推了“炒房”風(fēng),，加大了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。如果得到合適的組織和引導(dǎo),，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以發(fā)揮以下作用：

1,、利用房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的敏感，及時(shí)向房地產(chǎn)管理部門和金融機(jī)構(gòu)反饋市場(chǎng)價(jià)格變化,、租售比及投資回報(bào)率的變化,，揭示風(fēng)險(xiǎn)所在，提醒有關(guān)部門采取相應(yīng)防范措施,；
2,、修訂房地產(chǎn)抵押評(píng)估的技術(shù)路線,，加重收益法評(píng)估結(jié)果的權(quán)重，揭示房地產(chǎn)的投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格泡沫的真實(shí)狀況,，幫助金融機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn),。
3、組織房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和專題研究,，提前就市場(chǎng)走向和風(fēng)險(xiǎn)為有關(guān)管理部門和社會(huì)大眾提供參考,。 

參考文獻(xiàn)：《2000-2007深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行與調(diào)控分析》深圳市房地產(chǎn)研究中心  王鋒
    作者：廖凡幼   注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師